¿Para empezar a construir viviendas, se debería esperar a que el cliente pague la casa y empezar a construir?
Estoy interesado en invertir en la construcción de adosados y tengo una duda al respecto. Ya cuento con el terreno necesario. ¿Es recomendable poner las casas a la venta primero y esperar a que el cliente pague el total antes de comenzar la construcción? ¿O sería mejor iniciar la obra previamente?
Jesus preguntó sobre Proyectos de edificación Pregunta desde: Madrid
- Trámites:
- Proyecto de casa
Fecha: 11/01/2025
2 respuestas
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
¡Gracias por tu consulta, Jesús! Es excelente que ya cuentes con el terreno necesario para invertir en la construcción de viviendas adosadas. Tomar decisiones sobre el modelo de financiación y venta antes de comenzar las obras es crucial para el éxito del proyecto. A continuación, te explico las dos opciones que mencionas, sus ventajas y desventajas, y qué suele ser lo más recomendable en el sector.
1. Dos opciones: Venta antes o después de construir
A) Venta sobre plano (antes de construir)
En este modelo, las viviendas se venden antes de iniciar o durante la construcción, mostrando a los clientes proyectos, planos, y en algunos casos, maquetas o renders digitales de cómo serán las casas.
Ventajas:
Financiación inicial: Los clientes pagan una parte importante del coste de la vivienda por adelantado, lo que reduce tu necesidad de recurrir a financiación bancaria.
Reducción del riesgo financiero: Si vendes varias viviendas antes de construir, garantizas ingresos y reduces la incertidumbre sobre si las casas serán demandadas.
Ajuste a las necesidades del cliente: Puedes personalizar ciertos aspectos de las viviendas (acabados, distribuciones menores) según las preferencias del comprador.
Desventajas:
Riesgo de cancelaciones: Algunos clientes pueden desistir si los plazos de construcción son muy largos o si surge algún problema, aunque este riesgo puede minimizarse estableciendo penalizaciones en los contratos.
Mayor carga administrativa: Tendrás que manejar contratos de compraventa sobre plano, avales para los pagos a cuenta, y seguros de garantía para los compradores.
Presión para cumplir plazos: Los compradores esperarán que el proyecto avance de acuerdo con el cronograma establecido.
B) Construcción previa a la venta
En este modelo, construyes las viviendas con tus propios fondos (o financiándote con un crédito promotor) y luego las pones a la venta una vez terminadas.
Ventajas:
Atracción de compradores más cautos: Algunos compradores prefieren adquirir casas terminadas, ya que pueden ver el producto final antes de decidir.
Menor presión del cliente: No tienes la responsabilidad de responder a plazos o personalizaciones durante la construcción.
Posibilidad de ajustar precios: Si el mercado inmobiliario sube durante la construcción, puedes vender las viviendas a un precio más alto.
Desventajas:
Mayor necesidad de financiación inicial: Necesitarás capital propio o préstamos bancarios importantes para cubrir los costes de construcción sin ingresos previos.
Riesgo de no vender rápidamente: Si las viviendas tardan en venderse, podrías enfrentar gastos adicionales (intereses del préstamo, mantenimiento, impuestos del terreno, etc.).
Inmovilización del capital: Tendrás el capital bloqueado en el proyecto hasta que se vendan las casas.
2. ¿Cuál opción es más recomendable?
La opción más adecuada depende de tu situación financiera, tus objetivos y las características del mercado inmobiliario local. Aquí hay algunas recomendaciones:
Opción 1: Venta sobre plano (recomendable si tienes poco capital inicial)
Es una estrategia muy utilizada por promotores inmobiliarios, especialmente en zonas con alta demanda.
Para reducir riesgos:
Establece un porcentaje del precio total como pago inicial (por ejemplo, el 20%-30%) para asegurar el compromiso del cliente.
Obtén un aval bancario o un seguro de garantía para proteger los pagos a cuenta de los clientes, tal como exige la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Firma contratos claros y sólidos que incluyan plazos, penalizaciones y las condiciones de personalización (si las ofreces).
Opción 2: Construcción previa (recomendable si tienes capital propio y menor aversión al riesgo)
Es ideal si tienes un buen respaldo financiero y estás dispuesto a asumir el riesgo de que las ventas puedan tardar en llegar.
Es una estrategia común en mercados más estables o donde los compradores prefieren ver el producto terminado antes de invertir.
3. Mi recomendación: Una estrategia híbrida
En muchos casos, lo más eficiente es combinar ambas opciones:
Inicia la construcción tras alcanzar un mínimo de ventas sobre plano (por ejemplo, 30%-50% de las unidades).
Esto te permite obtener financiación parcial de los clientes para empezar la obra, mientras reduces el riesgo financiero.
A medida que avances en la obra, podrás atraer nuevos clientes mostrando el progreso del proyecto.
4. Aspectos legales y técnicos a tener en cuenta
Licencias y permisos:
Antes de iniciar la construcción o la venta sobre plano, asegúrate de contar con la licencia de obras y cumplir con la normativa urbanística de tu municipio.
Para vender sobre plano, necesitarás también la licencia de primera ocupación antes de entregar las viviendas a los clientes.
Seguro de garantías:
Si optas por la venta sobre plano, la Ley exige que contrates un seguro de afianzamiento o aval bancario para garantizar a los compradores la devolución de sus pagos a cuenta en caso de que el proyecto no se complete.
Crédito promotor:
Si no cuentas con capital suficiente para iniciar la construcción, puedes optar por un crédito promotor. Este tipo de préstamo está destinado a financiar proyectos inmobiliarios y se suele conceder bajo la condición de que vendas una parte de las viviendas antes de que termine la obra.
Planificación financiera:
Establece un plan de costes detallado (construcción, licencias, comercialización, etc.) y calcula el precio de venta que garantice la rentabilidad del proyecto.
5. ¿Cómo podemos ayudarte?
Desde nuestra empresa, podemos ofrecerte un servicio integral para desarrollar tu proyecto con éxito, incluyendo:
Estudio de viabilidad del proyecto: Análisis de mercado, costes y retorno de inversión.
Gestión de licencias: Tramitación de la licencia de obras y licencias necesarias para la venta sobre plano.
Redacción del proyecto técnico: Planos, memoria descriptiva y toda la documentación necesaria.
Asesoramiento legal y financiero: Ayuda con los contratos de compraventa, seguros y financiación.
Si necesitas más información o deseas iniciar la planificación de tu proyecto, no dudes en contactarnos. ¡Estaremos encantados de ayudarte a llevar tu inversión al siguiente nivel! 😊 -
Aproniano respondió: Profesional de Certicalia
Buenas tardes Jesús. Para una inversión del tipo que planteas, es primordial disponer del proyecto y de la licencia de obras.
Tienes que tener el presupuesto aceptado de la constructora, y resuelta la financiación.
Con todo esto disponible, puedes empezar a construir, y a vender.
Puedes vender sobre plano, pero si es tu primera obra será más difícil la venta si la obra esta en ejecución.
Durante la construcción, los compradores van entregando cantidades a cuenta del precio final, con lo que la hipoteca que tendrán que hacer, será de un importe menor.
Vender con la obra terminada tiene la desventaja de tener que soportar la inversión completa de la obra el promotor. Y a los compradores les puede dificultar la obtención de la hipoteca, ya que una parte importante del precio de venta, deben tenerla disponible.
Empezar a construir con todas las viviendas vendidas y cobradas íntegramente, sería estupendo, pero no creo que sea posible. Los compradores van a necesitar conocer la fecha de entrega de las viviendas desde el primer momento.
Creo que si ya tienes arquitecto, debes consultar con él todos los pasos y puedes solicitarle que te asesore, si lo necesitas, a la hora de elegir constructor. Incluso puedes pedirle que te haga un estudio de viabilidad de la promoción, para saber a que precio tienes que vender para tener un beneficio correcto.
Espero haberte podido aclarar algo.
Saludos.
