Diferencia entre catastro y nota simple
Buenas tardes, estoy interesada en comprar un inmueble, pero he notado una discrepancia entre la nota simple y la escritura, donde figuran menos metros cuadrados que en el catastro. Esto ocurrió porque se realizó una reforma en la urbanización que fue regularizada con su respectivo proyecto. Los vendedores pagaron una multa, y solo se actualizó el catastro, pero no la información de la nota simple. Me gustaría saber cómo se podría modificar la nota simple o, en su defecto, si podría haber algún problema al momento de realizar la tasación y obtener financiación. Muchas gracias.
Rocio preguntó sobre Trámites catastro Pregunta desde: Murcia
- Trámites:
- Subsanación de discrepancias de catastro
Fecha: 25/01/2025
2 respuestas
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
¡Gracias por tu consulta, Rocío!
La discrepancia entre los metros cuadrados del Catastro y los de la Nota Simple (Registro de la Propiedad) es un problema frecuente, especialmente tras reformas que no se han inscrito correctamente en el Registro. Vamos a explicarte cómo corregirlo y cómo puede afectar a la compra del inmueble.
1️⃣ Diferencia entre Catastro y Nota Simple
📌 Catastro: Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y refleja los datos físicos y económicos del inmueble (superficie, uso, ubicación, etc.). Se usa principalmente para el cálculo del IBI y otros impuestos.
📌 Nota Simple (Registro de la Propiedad): Es un documento legal que acredita la propiedad del inmueble y sus características. Es el dato que los bancos y notarios consideran en una compraventa.
Si solo se actualizó el Catastro y no el Registro, la discrepancia seguirá existiendo en la Nota Simple.
2️⃣ ¿Cómo modificar la Nota Simple para que coincida con el Catastro?
Para que el Registro de la Propiedad refleje los metros correctos, hay que inscribir la ampliación de superficie. Esto se hace mediante uno de los siguientes procedimientos:
✅ Aportación de escritura y proyecto técnico de la reforma
Si los propietarios anteriores tienen un proyecto de regularización de la reforma, se puede usar para actualizar la Nota Simple.
Es necesario firmar una nueva escritura ante notario reflejando la superficie real.
✅ Declaración de Obra Nueva y Georreferenciación
Un arquitecto o ingeniero debe emitir un informe con las coordenadas geográficas de la finca.
Se firma una escritura de Declaración de Obra Nueva ante notario y se inscribe en el Registro.
✅ Expediente de rectificación de cabida
Si la diferencia de metros no supera el 10% de la superficie registrada, se puede solicitar una corrección registral con pruebas documentales.
3️⃣ ¿Puede haber problemas en la tasación y financiación?
📌 Sí, puede haber problemas si los metros de la Nota Simple no coinciden con los reales.
📌 El banco solo financia sobre la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
📌 La tasación se hará en base a la Nota Simple, por lo que la hipoteca podría ser menor de lo esperado.
➡️ Solución recomendada: Antes de comprar, pide a los vendedores que regularicen la situación en el Registro, o negocia el precio considerando que tú asumirás la gestión tras la compra.
4️⃣ ¿Cómo te ayudamos?
✅ Revisión legal y urbanística de la propiedad.
✅ Tramitación de la actualización en el Registro de la Propiedad.
✅ Coordinación con arquitectos y notarios para regularizar la situación.
✅ Asesoramiento en la negociación con los vendedores y el banco.
📞 Contáctanos para una consulta sin compromiso y te ayudamos a asegurarte de que la compra se haga sin problemas. ¡Esperamos tu respuesta! 😊 -
José Manuel respondió: Profesional de Certicalia
La discrepancia entre la nota simple y el Catastro es un problema frecuente y puede afectar tanto la tasación bancaria como la financiación hipotecaria. Vamos a analizar los pasos para corregirlo y evitar problemas en la compra.
1. ¿Por qué hay diferencias entre la Nota Simple y el Catastro?
En este caso, la reforma realizada en la urbanización se regularizó solo en el Catastro, pero no se actualizó en el Registro de la Propiedad, lo que genera una diferencia en la superficie reflejada.
📌 El Registro y el Catastro son entidades independientes:
El Registro de la Propiedad protege la titularidad y derechos sobre el inmueble.
El Catastro tiene un fin fiscal (para el cálculo del IBI).
🔹 Posibles consecuencias de esta discrepancia:
La tasadora del banco puede tomar como referencia los metros registrales en lugar de los catastrales, lo que podría afectar la valoración del inmueble y la cantidad de financiación que te concedan.
El notario podría requerir la coincidencia de datos antes de autorizar la compraventa, especialmente si la diferencia de metros es significativa.
2. Cómo modificar la Nota Simple para que refleje la superficie real
Para corregir la discrepancia en el Registro, se pueden seguir estos pasos:
✅ Opción 1: Instancia de subsanación con certificación catastral
Si la diferencia de metros es menor al 10% de la superficie inscrita, se puede solicitar la actualización sin necesidad de escritura notarial.
Se presenta una instancia firmada por el propietario en el Registro de la Propiedad.
Se adjunta certificación catastral descriptiva y gráfica.
El registrador evalúa si procede la modificación.
✅ Opción 2: Escritura pública de declaración de obra nueva o rectificación
Si la diferencia supera el 10% de la superficie registrada, es necesario:
Otorgar una escritura pública de rectificación de superficie ante notario.
Adjuntar el proyecto técnico de la reforma.
Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para actualizar los datos.
3. ¿Puede haber problemas en la tasación y la hipoteca?
Sí, porque los bancos suelen financiar un porcentaje del valor de tasación, y si la tasación se basa en los metros menores reflejados en el Registro, puede reducirse el importe de la hipoteca.
🔹 Para evitar problemas con la tasación:
Informa a la tasadora sobre la discrepancia antes de que realice la valoración.
Si es posible, inicia el proceso de regularización registral antes de solicitar la hipoteca.
4. Alternativa: Incluir una cláusula en el contrato de compraventa
Si no quieres esperar a la rectificación registral, puedes:
Incluir una cláusula en el contrato privado donde el vendedor se compromete a realizar la rectificación antes de la firma notarial.
Negociar que el coste de la escritura de rectificación lo asuma el vendedor.
Conclusión:
Si la diferencia de metros es pequeña, puedes hacer una subsanación con certificado catastral.
Si la diferencia es mayor, será necesario acudir a un notario para rectificar la escritura.
Para evitar problemas con la tasación y la financiación, lo ideal es regularizar la superficie en el Registro antes de la compraventa.
