Agrupación fincas para financiar construcción chalet con hipoteca
He comprado tres fincas urbanas contiguas en un pueblo de Burgos. Quiero construir un chalet utilizando dos de ellas y dejar la tercera como jardín. Cuento con los permisos del ayuntamiento y el proyecto ya aprobado. Sin embargo, el banco me exige que agrupe las fincas en una sola e inscriba la nueva propiedad en el Registro de la Propiedad, ya que, de lo contrario, no me financian la obra. ¿Es realmente necesario hacerlo así, o existe otra solución?
Carlos preguntó sobre Legalización de obras Pregunta desde: Burgos
- Trámites:
- Agrupación de fincas
Fecha: 30/01/2025
3 respuestas
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
Gracias por tu consulta. En tu caso, al haber adquirido tres fincas urbanas contiguas y querer construir un chalet sobre dos de ellas, el banco te exige la agrupación de las fincas en una sola e inscribirla en el Registro de la Propiedad como condición para conceder la hipoteca de la construcción.
A continuación, analizamos si este requisito es obligatorio y qué alternativas podrías considerar.
📌 1. ¿Es obligatorio agrupar las fincas para obtener la hipoteca?
No hay una normativa que exija agrupar fincas para construir, pero los bancos suelen solicitarlo por las siguientes razones:
✅ Garantía hipotecaria más clara: Al agrupar las fincas en una sola, el banco hipoteca toda la propiedad como un único bien, evitando posibles problemas en caso de ejecución.
✅ Facilidad de valoración: Es más sencillo para la entidad financiera valorar el bien cuando se trata de una única finca registral en lugar de varias separadas.
✅ Evitar limitaciones en la construcción: Si el chalet ocupa más de una finca registral, podría generar problemas legales en el futuro si decides vender o modificar la propiedad.
Conclusión: Aunque no es obligatorio por ley, sí es un requisito interno del banco para conceder la financiación.
📌 2. Alternativas a la agrupación de fincas
Si prefieres evitar la agrupación, podrías plantear alguna de estas opciones al banco:
🔹 Hipotecar solo las dos fincas donde se construirá el chalet
Puedes proponer al banco que la hipoteca se limite únicamente a las dos fincas donde se construirá la vivienda y dejar la tercera finca sin cargas.
Sin embargo, el banco puede no aceptar esta opción si considera que el jardín es parte del valor de la propiedad.
🔹 Declaración de obra nueva sobre las dos fincas sin agruparlas
Puedes construir sobre dos fincas separadas y registrar la obra en cada una de ellas, pero esto puede generar problemas en la transmisión futura de la vivienda.
Además, algunos Ayuntamientos pueden no permitir la construcción de una vivienda sobre varias fincas sin agruparlas previamente.
🔹 Garantía hipotecaria alternativa
Si cuentas con otro bien inmueble sin cargas, podrías ofrecerlo como garantía en lugar de agrupar las fincas.
No todos los bancos aceptan esta opción, pero podrías consultarlo con tu entidad financiera.
Conclusión: Aunque existen alternativas, la agrupación suele ser la opción más sencilla y viable para cumplir con los requisitos del banco.
📌 3. ¿Cómo realizar la agrupación de las fincas?
Si decides proceder con la agrupación de las tres fincas, el proceso es el siguiente:
1️⃣ Solicitud de un informe urbanístico en el Ayuntamiento
Verificar que la agrupación cumple con la normativa municipal y que las nuevas dimensiones de la finca siguen siendo urbanizables.
2️⃣ Redacción de un proyecto técnico de agrupación
Un técnico (arquitecto o ingeniero) redacta un plano y memoria técnica justificando la agrupación.
3️⃣ Escritura de agrupación ante notario
Se formaliza la escritura pública de agrupación de las fincas en una sola.
4️⃣ Inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización en Catastro
Presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la nueva finca resultante.
Modificación en el Catastro para reflejar la nueva parcela unificada.
⏳ Plazo del trámite: Entre 1 y 3 meses, dependiendo de la carga administrativa del Registro.
💰 Coste aproximado:
Honorarios de notaría y Registro: Entre 500 y 1.500 €.
Honorarios del arquitecto para el informe técnico: Entre 800 y 2.000 €, según la complejidad.
Tasas administrativas: Dependerán del Ayuntamiento.
📌 4. ¿Cómo podemos ayudarte?
Desde nuestra empresa, podemos encargarnos de todo el proceso, incluyendo:
✅ Consulta urbanística en el Ayuntamiento para confirmar la viabilidad.
✅ Redacción del proyecto técnico de agrupación.
✅ Gestión de la escritura ante notario y tramitación en el Registro de la Propiedad y Catastro.
✅ Asesoramiento para la mejor estrategia de financiación con el banco.
Quedamos atentos a tu respuesta.
Un saludo, -
Luis respondió: Particular
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
¡Gracias por tu consulta, Carlos!
En principio, la agrupación de las fincas no es un requisito legal obligatorio para construir, pero sí puede ser una exigencia del banco para concederte la hipoteca de autopromoción. Te explicamos por qué y qué alternativas podrías tener.
1️⃣ ¿Por qué el banco te exige la agrupación de fincas?
📌 Garantía hipotecaria → El banco necesita que el chalet y el terreno sobre el que se construye estén dentro de una misma finca registral, ya que la hipoteca se inscribe sobre un único bien en el Registro de la Propiedad.
📌 Evitar problemas en caso de ejecución hipotecaria → Si las fincas no están agrupadas, podría haber complicaciones legales si el banco tuviera que ejecutar la hipoteca y vender la propiedad.
📌 Seguridad jurídica → En caso de que quieras vender en el futuro, un solo registro facilita la transmisión de la propiedad.
2️⃣ ¿Es obligatorio agrupar las fincas?
✅ Desde el punto de vista legal, no es obligatorio para construir, pero sí lo es si el banco lo exige como condición para la financiación.
✅ En algunos municipios, la normativa urbanística también puede exigir la agrupación si la edificación ocupa varias parcelas. Como ya tienes los permisos aprobados, parece que esto no es un problema en tu caso.
3️⃣ ¿Existen alternativas a la agrupación de fincas?
Si quieres evitar la agrupación, puedes plantear al banco estas opciones:
🔹 Hipotecar solo una de las fincas → Si el chalet se construye en dos parcelas, tal vez puedas hipotecar solo la parcela principal y dejar la otra fuera.
🔹 Contrato de vinculación ob rem → En algunos casos, se puede firmar un documento en el Registro de la Propiedad que vincule las fincas sin agruparlas, pero no todos los bancos lo aceptan.
🔹 Buscar otra entidad financiera → Algunas entidades pueden ser más flexibles con este requisito.
4️⃣ ¿Cómo se agrupan las fincas?
Si decides seguir la exigencia del banco, el proceso de agrupación es el siguiente:
📌 Solicitud de Certificación Catastral → Para comprobar que las fincas están correctamente identificadas.
📌 Redacción de un Proyecto de Agrupación → Un arquitecto o ingeniero debe elaborar un informe técnico.
📌 Firma ante Notario → Se formaliza la escritura de agrupación.
📌 Inscripción en el Registro de la Propiedad → Se presenta la escritura para que quede reflejado el nuevo terreno unificado.
📌 Actualización en Catastro → Se notifica la agrupación para que el catastro refleje la nueva realidad.
5️⃣ ¿Cómo te ayudamos?
✅ Análisis de la mejor opción para tu caso (agrupación o alternativas).
✅ Redacción del Proyecto de Agrupación y gestión ante Notaría y Registro.
✅ Asesoramiento en la negociación con el banco.
