Pasos para tasar una propiedad

Pasos para tasar una propiedad

Manuel

Manuel

Arquitecto Técnico

¿Para qué sirve una tasación y quién puede hacerla?

Nuestras propiedades pueden ser valoradas por un experto para determinar su valor de mercado, ya sea con fines comerciales como una compra-venta, para reparto entre herederos, por divorcios o separaciones matrimoniales, constitución o disolución de sociedades mercantiles, liquidación de impuestos, etc.

Las valoraciones hipotecarias tienen como finalidad la obtención de hipotecas, por lo tanto, sólo pueden realizarlas las Sociedades de Tasación, entidades reconocidas por el Banco de España.

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El resto de valoraciones, las puede realizar cualquier técnico cualificado. Normalmente serán arquitectos y arquitectos técnicos (en el caso de viviendas, oficinas, locales y solares), ingenieros industriales (naves industriales) e ingenieros agrónomos (suelo rústico).

Las valoraciones inmobiliarias comienzan con la visita de un técnico cualificado al inmueble objeto de tasación. Tras la visita al inmueble y la toma de datos, el tasador utilizará programas informáticos específicos para calcular el valor de mercado del inmueble.

¿Qué comprobaciones debe llevar a cabo el tasador?

Lo primero es determinar la superficie total construida de la vivienda, o local, teniendo en cuenta la superficie útil más la superficie que ocupan los tabiques, las fachadas y las paredes medianeras.

Posteriormente debe verificar el estado de conservación del inmueble, las reformas que se han realizado, la calidad de los acabados, las instalaciones, la orientación, los posibles daños o patologías observados, así como las zonas comunes (existencia de ascensor, terraza comunitaria, etc.).

El último paso es hacer un estudio de mercado de la zona teniendo en cuenta la evolución actual del mercado inmobiliario y cómo afecta al inmueble objeto de la tasación.

Las valoraciones de los solares no difieren mucho del resto de inmuebles. Se medirá su superficie y se determinará su valor en función de la edificabilidad (la superficie máxima edificable en el solar) y el valor unitario de mercado de la vivienda nueva.

Los terrenos rústicos se valorarán en función de su aprovechamiento, es decir, según el tipo de cultivo, instalaciones de regadío existentes, topografía, etc.

¿Debe mostrarse al tasador la referencia catastral y la escritura de propiedad del inmueble?

La referencia catastral es como el DNI de una persona o el CIF de una sociedad mercantil, y nos permite identificar correctamente el inmueble.

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Respecto a la escritura de propiedad, permite identificar a los propietarios actuales, la superficie registrada, la proporción de zonas comunes del edificio, las servidumbres, los linderos, etc.

Debe tenerse en cuenta que las superficies que figuran en las escrituras de propiedad suelen ser superficies útiles y por lo tanto no válidas para una tasación, pues en éstas se tiene en cuenta la superficie construida. Además, debe diferenciarse entre superficies cerradas y superficies exteriores de terrazas o patios, pues no tienen el mismo valor.

Por lo tanto, la referencia catastral y la escritura de propiedad, son documentos necesarios para la valoración de un inmueble.

¿Resulta aconsejable orientarse en los precios de venta de las viviendas de los vecinos?

No. Cuando una persona desea vender su vivienda o local está condicionado por muchos factores externos: la necesidad de obtener dinero rápido para afrontar deudas, el cansancio generado tras varios meses de recibir visitas en su vivienda, la necesidad de vender pronto por un posible traslado profesional o por la inmediata compra de otra vivienda…

Todas estas cuestiones acaban influyendo en el vendedor, de modo que los precios de venta rara vez son los valores reales de mercado.

Además, no hay dos viviendas o locales iguales, por lo que establecer un precio de venta por simple comparación suele llevarnos a errores importantes.

Por otra parte, el mercado inmobiliario actual es muy volátil y las tendencias están cambiando constantemente. Sólo un profesional con experiencia podrá determinar el verdadero valor del inmueble.

¿Qué vigencia tienen las tasaciones inmobiliarias?

Dada la evolución actual del mercado inmobiliario ninguna tasación tiene una validez más allá de los seis meses, pues el precio puede variar en ese tiempo.

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