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Ejemplo de tasación por el método de coste

Lorena

Lorena

Ingeniero Técnico Forestal

Dentro de los diferentes métodos de tasación de propiedades descritos en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, uno de los más utilizados es el método de coste, el cual vamos a desgranar a continuación.

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Como se realiza el método del coste

Lo primero que podemos señalar es que el método del coste podrá ser aplicable en la tasación de todos aquellos edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación o incluso totalmente terminados, determinando un valor denominado de reemplazamiento, el cual podrá ser bruto o neto.

Para el cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) tendremos que sumar los siguientes conceptos:

  • El valor del terreno
  • El coste de la edificación
  • Los gastos necesarios

Para obtener el valor de reemplazamiento neto (VRN) deberemos restar del valor de reemplazamiento bruto, la depreciación del inmueble terminado.

Para calcular la depreciación podemos hacerlo a través de las siguientes formas:

  • Mediante la estimación por parte del tasador de la vida total y residual, debiendo desglosar aquellas instalaciones o elementos de la construcción que pudieran tener diferentes vidas útiles.
  • Mediante la técnica de la amortización lineal, multiplicando el valor del VRB (excluyendo el valor de mercado del terreno) por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total.
  • Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.

El método del coste, a diferencia de otros diferentes métodos como por ejemplo de tasación por comparación (que persigue comparar seis inmuebles de similares características para fijar el coste total del inmueble para su compraventa), en este método se calcula el coste de reposición para dar con el coste de la construcción.

En resumen, con este método se analiza el coste de construcción de un inmueble o de reemplazamiento, ya sea para deducir el valor de un edificio construido o en construcción, para la rehabilitación de un edificio, o para calcular el valor de un terreno en función de lo que se pueda llegar a construir en el. Por tanto, el método del coste es una excelente alternativa para calcular el costo de un predio a partir de una desvalorización física y funcional del valor de reemplazamiento bruto o neto del inmueble.

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