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Cómo convertir un local en vivienda

Silja

Silja

Arquitecto

Durante estos últimos años han proliferado las conversiones de locales en vivienda. Esto se ha acrecentado durante la crisis, puesto que hay muchos bajos o locales comerciales que han quedado vacíos y los dueños se han planteado nuevas rutas de negocio.

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¿Local o vivienda?

La moda comenzó hace tiempo en los barrios de moda en los que la gente joven y no tan joven se iba a vivir a cierto tipo de locales, como áticos, fábricas, o lugares con un toque bohemio, que además eran más baratos que una vivienda normal. Claro que esta situación rara vez estaba legalizada, puesto que las normativas urbanísticas solo dejan habitar los inmuebles catalogados como vivienda.

Actualmente, el hecho de convertir, legalmente, un local comercial en una vivienda, normalmente se hace por un tema simplemente especulativo. El valor de la vivienda en muchas zonas es bastante mayor que el de los locales. Además, suele tener una salida más rápida a la hora de vender o alquilar. Pero esto no es gratis, suele llevar aparejados muchos gastos, que no son simplemente económicos. Así que vamos por partes.

crisis locales cedula de habitabilidad

¿Se puede convertir un local comercial en vivienda?

En principio sí, pero no todos. Hay muchas situaciones que impiden hacerlo. Estas se pueden dividir en varias categorías:

1. Urbanísticas:

Antes que nada, hay que acudir al Planeamiento Urbanístico del municipio. Primero, el suelo debe estar clasificado como suelo urbano. Esto suele ser lo normal, pues el local estará en la ciudad.

Por otro lado, hay que ver si hay una limitación de viviendas por hectárea, y si esta limitación ya se ha sobrepasado. Aquí podría haber un primer impedimento, que aunque es poco probable, es infranqueable a corto plazo (tendría que cambiar el planeamiento municipal).

casa en un local comercial

2. Constructivas o técnicas:

Una vivienda nueva (y un cambio de uso a vivienda lo es), debe adaptarse al Código Técnico de la Edificación (CTE). El principal problema que nos solemos encontrar es la accesibilidad, pues las viviendas deben adaptarse a las personas de movilidad reducida. Esto suele conllevar hacer obras de rampas, ascensores, ensanchar puertas, etc. También puede ser necesario hacer obras para cumplir el apartado de salubridad, lo que implica cambiar instalaciones, ventanas, etc. En definitiva, aunque el CTE no impide convertir un local a vivienda, sí que encarece las obras.

La otra normativa importante, y el quid de la cuestión, son las normas del hábitat, que son diferentes en cada Comunidad Autónoma. Esta normativa prescribe las condiciones que ha de tener una vivienda: dimensiones, proporciones, instalaciones, etc. Lo más importante que establecen estas normativas es que cada habitación debe tener una ventana. Además, no valen los espacios que están muy alejados de las ventanas, es decir, hay un fondo máximo con respecto a la ventana más cercana.

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Este es el problema principal de los locales comerciales, que tienen mucho fondo y poco espacio de fachada. Con lo cual, el piso que creías que iba a tener 5 habitaciones pequeñas solo puede tener 2 habitaciones grandes y trastero, disminuyendo drásticamente el valor total.

3. Comunitarias:

Si después de comprobar la normativa urbanística y analizar si la adaptación a la normativa técnica es viable, hay que ver los estatutos de la comunidad de propietarios. Si prohíben específicamente hacer más viviendas, no tenemos nada que hacer. Si no dicen nada al respecto, habría que pedir la conformidad a la comunidad de vecinos, o hacerlo por las malas, algo que es poco recomendable.

local cambio de uso vivienda

¿Y si mi local, además, es un bajo comercial?

Si, además de todo esto, el local es un bajo a pie de calle, habría que tener en cuenta otras cuestiones. Es muy difícil tener una superficie de fachada suficiente, porque muchas veces los patios de manzana están por encima del bajo. Además, habría que analizar situaciones no previstas en un bajo comercial como el tender la ropa, la seguridad de puertas y ventanas desde el exterior, etc.

Si finalmente nos decidimos a convertir el local en vivienda, habría que hacer el cambio de uso, para lo cual necesitamos un proyecto realizado por un arquitecto técnico o superior.

En algunas comunidades autónomas necesitaremos una cédula de habitabilidad, mientras que en otras (como en Galicia, por ejemplo) necesitaremos solo el certificado final de obra conforme hemos acabado las obras según las directrices del proyecto.

Acto seguido, habrá que pagar, por supuesto, las licencias municipales correspondientes, y finalmente registrar el inmueble como vivienda.

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