Ejemplo de un informe de evaluación de edificios (IEE): estructura, partes y cómo elaborarlo

Si eres arquitecto, arquitecto técnico o técnico competente, el IEE (Informe de Evaluación de Edificios) no es solo “un informe”: es un trabajo de inspección, diagnóstico y propuesta que combina conservación, accesibilidad y eficiencia energética (y, en algunos casos, un bloque voluntario de acústica).

¿Qué es un IEE y qué evalúa exactamente?

El Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) acredita la situación de un edificio en tres bloques principales:

• Estado de conservación (inspección del edificio y detección de deficiencias).
• Accesibilidad universal (cumplimiento y posibilidad de ajustes razonables).
• Eficiencia energética (incorporando el certificado energético del edificio cuando aplique el procedimiento).

En algunos modelos se incluye además, de forma voluntaria, un bloque de protección frente al ruido como evaluación preliminar.

Qué edificios suelen requerir IEE y cuándo se solicita

En términos generales, el IEE se exige habitualmente en:

• Edificios residenciales de vivienda colectiva con cierta antigüedad (frecuentemente > 50 años).
• Edificios que quieren acceder a ayudas públicas ligadas a conservación, accesibilidad o mejora energética (cuando el programa lo requiere).
• Casos definidos por normativa autonómica o municipal.

Clave para técnicos: antes de aceptar el encargo, valida qué modelo exige el municipio/CCAA y si el expediente requiere solo IEE o IEE + CEE con registro.

Estructura de un IEE: secciones y “checklist” real del técnico

A nivel práctico, un IEE bien planteado suele incluir:

1) Identificación del edificio

• Dirección y datos de localización.
• Referencia catastral (y datos registrales si aplican).
• Comunidad de propietarios / titularidad.
• Uso principal, número de plantas, viviendas/locales, año de construcción.
• Descripción constructiva: cimentación/estructura, envolvente, cubiertas, instalaciones comunes.

2) Bloque de conservación

Objetivo: identificar deficiencias y clasificar su gravedad.

Qué revisar (habitual):

• Cimentación y estructura (lesiones, humedades, fisuración, deformaciones).
• Fachadas, medianeras, balcones y elementos salientes.
• Cubierta/azotea (impermeabilización, pendientes, encuentros).
• Zonas comunes (portal, escaleras, patinillos, garaje).
• Instalaciones comunes: saneamiento, abastecimiento, electricidad, protección contra incendios si procede.

Salida recomendada:

• Deficiencias por elemento + evidencia (fotos/observaciones).
• Diagnóstico (causas probables cuando sea razonable).
• Propuesta de actuaciones y priorización (urgente / corto / medio plazo).

3) Bloque de accesibilidad

Objetivo: comprobar condiciones básicas y proponer ajustes razonables.

Qué valorar:

• Acceso desde la vía pública (itinerario accesible).
• Acceso al portal, desniveles, rampas, anchuras útiles.
• Comunicación vertical (ascensor, posibilidad técnica, alternativas).
• Señalización e información (si aplica).
• Elementos comunes: cuartos de contadores, garaje, zonas comunitarias.

Salida recomendada:

• Cumplimiento / no cumplimiento por apartado.
• Barreras detectadas + ajustes razonables propuestos con criterios técnicos.

4) Bloque de eficiencia energética (CEE del edificio)

Objetivo: aportar la certificación energética cuando se exige o se integra en el IEE.

Qué incluye:

• Definición del edificio objeto de certificación (alcance).
• Datos de envolvente y sistemas (ACS, calefacción, refrigeración, ventilación).
• Calificación y recomendaciones de mejora.

Importante: el CEE debe registrarse en el organismo competente de la CCAA. En muchos escenarios, ese registro es parte del expediente que acompaña al IEE.

5) Bloque opcional: acústica (protección frente al ruido)

Cuando el modelo lo contempla como voluntario, se trata de una evaluación preliminar basada en el CTE (Protección frente al Ruido):

• Ruido exterior, interior y por instalaciones.
• Valoración cualitativa (buena / razonable / regular / deficiente).
• Recomendaciones de mejora.

Metodología recomendada para elaborar un IEE paso a paso

Paso 1: definición del alcance (antes de visitar)

• Identifica el modelo exigido (municipio/CCAA).
• Define si incluye CEE del edificio completo y su registro.
• Aclara accesos: viviendas, locales, cuartos técnicos, cubierta, etc.
• Acordar con la comunidad ventanas de visita y responsable en obra.

Paso 2: documentación que conviene solicitar al cliente

Checklist práctico:

• Datos de comunidad / representante + CIF si procede.
• ITE anterior (si existe) y reparaciones realizadas.
• Planos (si hay): plantas, secciones, alzados.
• Libro del edificio / proyecto (si se dispone).
• Información de instalaciones (calderas, ACS, climatización, mantenimiento).
• Actas con incidencias relevantes (humedades, desprendimientos, etc.).
• Referencia catastral y datos registrales.

Paso 3: visita técnica y toma de datos

• Recorrido sistemático por envolvente, estructura visible, zonas comunes y cubierta.
• Registro fotográfico y notas por elemento.
• Medidas clave (anchuras, pendientes, desniveles) para accesibilidad.
• Recopilación de datos energéticos: cerramientos, huecos, sistemas, potencias, equipos.

Paso 4: redacción del informe + propuesta de actuaciones

• Describe el edificio de forma consistente con lo observado.
• Clasifica deficiencias y propone medidas de corrección.
• En accesibilidad, plantea ajustes razonables con criterio técnico y viabilidad.
• En eficiencia energética, integra calificación y recomendaciones.

Paso 5: registro y cierre del expediente (cuando aplica)

• Registro del CEE en el organismo competente (según CCAA).
• Preparación de entregables (PDF final, anexos, evidencias).
• Recomendación: entrega a la comunidad un “resumen ejecutivo” de actuaciones prioritarias.

Normativa base que debes tener localizada (sin volverte loco)

A efectos prácticos, el IEE se apoya en:

• RDL 7/2015 (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) como marco.
• CTE (especialmente si incluyes criterios de accesibilidad / ruido según modelo, y para enfoque técnico).
• Normativa autonómica y ordenanzas municipales (modelos y exigencias de registro/entrega).
• Para el bloque energético: normativa vigente del certificado de eficiencia energética (procedimiento y registro por CCAA).

Consejo: en cada encargo, documenta en el expediente qué norma/modelo aplica al edificio y por qué. Evita problemas en revisión.

Registro del IEE y del CEE según comunidad autónoma

Aquí es donde más se bloquean los expedientes: no es igual en todas las CCAA.

Recomendación operativa:

• Confirma si el IEE se registra (o se presenta) en plataforma autonómica, municipal o si se incorpora a un expediente de ayudas.
• Confirma si el CEE debe registrarse sí o sí y cuál es el organismo competente.
• Guarda justificante/sello de registro y adjúntalo al cierre del encargo.

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Herramientas y software que suelen usarse (según alcance)

Dependiendo de tu metodología y del modelo exigido:

• Plantillas oficiales o modelos autonómicos/municipales (cuando existen).
• Herramientas de certificación energética admitidas en el flujo de tu CCAA.
• Checklist propio de inspección (muy recomendable) para conservar, accesibilidad y envolvente.

Evita “inventarte” formatos: si hay modelo oficial, úsalo. Si no lo hay, mantén estructura estándar y trazabilidad.

Ejemplo de IEE: índice tipo (para usar como plantilla)

Este es un índice práctico (puedes copiarlo como base):

1. Datos de identificación del edificio
2. Alcance y normativa aplicable
3. Descripción constructiva e instalaciones
4. Conservación
   • Observaciones
   • Deficiencias
   • Valoración y actuaciones recomendadas
5. Accesibilidad
   • Evaluación
   • Barreras detectadas
   • Ajustes razonables propuestos
6. Eficiencia energética
   • Datos de envolvente y sistemas
   • Calificación / recomendaciones
   • Registro (justificante si aplica)
7. (Opcional) Protección frente al ruido
8. Anexos
   • Reportaje fotográfico
   • Croquis/planos disponibles
   • Certificados, justificantes, documentación aportada

Un IEE bien hecho es el que deja tres cosas claras: qué pasa, por qué pasa (hasta donde sea razonable) y qué hay que hacer para corregirlo, con trazabilidad documental y, si aplica, con el CEE registrado correctamente.

Si quieres, puedo adaptar este índice a un modelo concreto por comunidad autónoma y convertirlo en una plantilla operativa para tus técnicos.