Cuál es la garantía de una vivienda de obra nueva

Silja

Silja

Arquitecto

A la hora de comprar una vivienda es importante cerciorarse de que esta se encuentra en buenas condiciones. Es mejor, y mucho más barato, ser asesorado por un técnico de confianza antes de la realización de la compra que pagar después informes técnicos y abogados para hacer reclamaciones.

Antes de nada hay que diferenciar si nosotros somos autopromotores de la vivienda o se la hemos comprado a alguien. A su vez ese alguien puede ser el promotor original o puede ser un propietario posterior, aunque no haya llegado a vivir en ella. Este es el caso de los bancos que compran grandes lotes de inmuebles para revenderlos posteriormente.

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En primer lugar debemos saber que el vendedor de una vivienda, ya sea el promotor o su actual propietario, debe responder durante 6 meses ante los vicios ocultos que pueda contener el inmueble. Es importante tener en cuenta que estos vicios ocultos deben de verdad haber estado ocultos al comprador en el momento de su compra, pues de otra manera simplemente estamos comprando una edificación con desperfectos, lo cual es completamente legal si se sabe de antemano, al igual que es legal comprar un edificio en ruinas y no por ello tiene ninguna garantía. Si el vendedor del piso es el promotor original sí que tiene una responsabilidad adicional, que es la de entregarlo en unas condiciones de habitabilidad correctas, como se detalla a continuación.

Garantía de una vivienda de obra nueva

Si la vivienda es de obra nueva, la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) nos otorga unos plazos de garantía en función del tipo de desperfecto que se de en la vivienda. La responsabilidad de estos desperfectos debe ser asumida solidariamente entre todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico) o entre aquellos que hayan tenido la culpa. Si somos autopromotores, somos parte responsable de la obra aunque también podremos denunciar a las otras partes (constructor, arquitecto o arquitecto técnico). Estos plazos son los siguientes:

  • 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, muros de contención, etc.).
  • 3 años para defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
  • 1 año para defectos de acabados.

Estos plazos comienzan a partir de la entrega de la obra por parte del constructor y no de la compra del inmueble. Por ello, puede que a día de hoy compremos viviendas “nuevas” que ya están fuera de garantía, pues fueron construidas hace más de 10 años, cuando aún se construían edificios de viviendas.

Reclamar imperfectos de una vivienda

Hay que aclarar que una vez que percibamos el defecto tenemos 2 años para reclamar, siempre y cuando hayamos dejado constancia de ello a través de un burofax a la entidad a la que le queramos reclamar. Es decir, si percibimos un defecto estructural en el noveno año después de la construcción, aún tendremos dos años más, hasta el undécimo año, para presentar la denuncia. De la misma manera, si enviamos el burofax en el primer año y pasan más de dos años sin presentar la denuncia, no podremos reclamar ese defecto más pues se nos habrá pasado el plazo, aunque podremos reclamar otros.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que no siempre compensa denunciar a la constructora o al resto de agentes. Vamos a poner un ejemplo. Supongamos que tenemos una vivienda bajo una terraza y tenemos humedades en el techo debidas a una filtración. Estas humedades se podrían solucionar arreglando la terraza superior, impermeabilizándola, cambiando las baldosas y, posteriormente, pintando nuestro techo. En total pagaríamos 1.000 € y tardaríamos en arreglarlo 1 mes, contando el tiempo de espera para que se seque la pintura y pintar de nuevo. Sin embargo, decidimos denunciar a la constructora. Para ello contratamos los servicios de un abogado, que nos cobrará 500 € por estudiar el caso y hacer la reclamación.

Por otro lado, necesitaremos el informe pericial de un técnico competente que acredite que tenemos razón, lo que nos costará otros 500€. Si finalmente tenemos que ir a juicio tendremos que pagarle de nuevo al abogado unos 2.000€, además de pagar también a un procurador. Esto nos llevaría varios meses e incluso años de quebraderos de cabeza, en los que mientras habremos de adelantar el arreglo de las humedades si no queremos vivir en la inmundicia.

Si finalmente ganamos el juicio, existen dos opciones: la más favorable es que la parte contraria nos pague las costas del juicio y el arreglo de las humedades, que no tiene por que ser el total de lo que hemos invertido sino solo una parte, la otra opción es que la parte contraria se declare insolvente y no consigamos cobrar nunca ni las costas del juicio ni el arreglo de las humedades, para lo cual habremos perdido, además de los 1.000 € del arreglo, unos 3.000 € en el juicio. Puede incluso que aún ganando el juicio tengamos más gastos que el arreglo de los vicios ocultos.

En definitiva, es importante que nos asesoremos bien a la hora de comprar una vivienda y no tomar una decisión apresurada. También hemos de tener en cuenta que las promociones inmobiliarias hechas durante la burbuja no siempre están hechas con las mejores calidades y hemos de asumir que habrá que hacer siempre pequeños retoques. En caso de duda, consulta a tu técnico de confianza.

Si necesitas un profesional para realizar un informe pericial, cuéntanos tu caso y uno de nuestros profesionales se pondrá en contacto contigo para ayudarte.

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