Comprar un piso con hipoteca pendiente, ¿qué hacer?

Hemos decidido comprar una vivienda. Además, ya hemos encontrado la ideal. Pero… tiene una hipoteca pendiente. ¿Qué hacemos? Las opciones son varias, simplemente habrá que valorar y comparar para encontrar aquella que sea más ventajosa para nosotros. ¡Vamos a ello!

Lo primero que os vendrá a la mente será: ¿puedo comprar una casa que está hipotecada? La respuesta es sí. De hecho, es más común de lo que nos pensamos. En este sentido os sonarán las palabras subrogación de deudor, novación, cancelación de hipoteca… Y si no, no os preocupéis, después de leer este artículo ya seréis expertos en comprar una casa con hipoteca existente.

Comprar una vivienda hipotecada al contado

Puede que como compradores tengamos suficientes ahorros para hacer frente a la operación pagando al contado. En este caso, se harían dos cheques (todo ante notario, claro). Uno destinado al banco acreedor de la hipoteca y otro para el vendedor, con el resto del importe.

Lo veréis más claro con un ejemplo: queremos comprar al contado una vivienda de 100.000€ pero ésta aún tiene una carga hipotecaria de 80.000€. Como queremos adquirirla pagando al contado haremos un cheque de 80.000 € para el banco y los 20.000€ restantes serán para el vendedor. ¿Mejor ahora?

Subrogación hipotecaria

Subrogar no es más que, según la Real Academia Española, “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. En nuestro caso, sería sustituir al vendedor y convertirnos en titulares de la hipoteca existente. Pero cuidado. Esto solamente debemos hacerlo si estamos conformes con las condiciones de la hipoteca. Igualmente, la entidad financiera en cuestión deberá aceptarnos como nuevos deudores, cosa que decidirá con un estudio de riesgos de la misma manera que lo hace en cualquier concesión de un préstamo.

Si sucede todo esto y finalmente nos convertimos en titulares de la hipoteca existente pero las condiciones no nos encajan del todo, siempre podemos recurrir a la novación. Éste es un nuevo trámite que se sumaría a la subrogación. Debe también hacerse ante notario y, además, conlleva costes adicionales.

La ventaja de subrogar es que te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer el 1,5% del total de la hipoteca y también algunos gastos de notaría y registro.

Vivienda nueva, hipoteca nueva

Otra de las situaciones en las que nos podemos encontrar al comprar una vivienda con carga hipotecaria es que no nos interesen ni las condiciones ni el banco con el que el vendedor tiene contratada la hipoteca. Y que, en ese caso, nos interese constituir una nueva hipoteca. El vendedor deberá cancelar la suya y como compradores asumir los gastos derivados de la constitución de una nueva hipoteca.

Como hemos visto, comprar una vivienda de segunda mano hipotecada es algo que tiene distintas soluciones. Deberemos elegir la que más nos conviene y nunca está de más contar con algún tipo de asesoramiento legal que nos ayude a tomar la decisión.