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Hay un vecino que se niega a pasar la ITE

Silja

Silja

Arquitecto

En todas las comunidades existen vecinos pejigueros. Puede haber diversos motivos: conflictos que vienen de atrás, diversidad de criterios, dificultades económicas, etc. 

Con el paso del tiempo, las rencillas entre ellos se van afianzando, por eso es habitual que en comunidades antiguas esto sea más recurrente. De ahí surge una cuestión, ¿qué pasa si un vecino no quiere pasar la ITE?

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Qué entendemos por pasar la ITE

Como ya hemos hablado en anteriores artículos, la ITE es la Inspección Técnica de las Edificaciones, que consiste en un informe, realizado por un técnico competente, en el que se estudian una serie de parámetros del edificio (estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, etc.) para determinar si está en buenas condiciones. 

Hoy en día, la ITE se ha sustituido por el IEE o Informe de Evaluación del Edificio, que es lo mismo pero con la adición del Certificado de Eficiencia Energética del edificio. En el lenguaje popular ha calado el concepto ITE, aunque la mayoría de las veces nos estamos refiriendo al IEE, que es el que está vigente actualmente en España

En este artículo, para simplificar, nos referiremos indistintamente como ITE o IEE y usaremos específicamente la expresión “pasar la ITE”, aunque en cualquiera de los casos estamos haciendo mención al IEE que, recordamos, incluye la ITE dentro de su contenido.

Por tanto, “pasar la ITE” significa realizar el Informe de Evaluación del Edificio. Este informe se realiza para edificios en su conjunto y nunca para locales o viviendas individuales. Es verdad que cada vecino debe facilitar al técnico la visita a su inmueble, por lo que, simplificando mucho, podríamos entender que un vecino se niega a pasar la ITE cuando se niega a que el técnico visite su inmueble. Pero también existen otros casos, como que el vecino se niegue a pagar el informe o a contratar a un técnico. 

¿Qué pasa si no paso la ITE?

Hay dos casos claros en los que es obligatorio “pasar la ITE”. Uno de ellos es que nos lo requiera el Ayuntamiento, el otro es que sea condición necesaria para pedir una subvención. Ambos casos son muy comunes

  • Si queremos pasar la ITE para pedir una subvención, la consecuencia más clara que vamos a tener si no la realizamos es que nos denieguen la subvención.
  • Si nos solicita pasar la ITE el Ayuntamiento, su no realización implicará la aplicación de sanciones y, en última instancia, la realización subsidiaria por parte del Ayuntamiento a cuenta del propietario. Pero para que esto pase, la Administración nos lo notificará varias veces y nos dará varias prórrogas. Es decir, es raro que nos sancionen si actuamos de buena fe, y si lo hacen es porque ha habido una negligencia clara por nuestra parte.

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Existen otros casos más dudosos, entre los que se encuentran los siguientes.

  • Si estamos obligados a pasar la ITE por normativas estatales, autonómicas o incluso del Ayuntamiento, pero este último no nos la requiere. Normalmente, es obligatorio pasar la ITE en edificios de más de 50 años y con una periodicidad decenal. Esto es lo que dice la normativa estatal y la mayoría de normativas autonómicas. Ahora bien, la última palabra la tiene que tener el Ayuntamiento. Este puede tener una ordenanza reguladora más estricta o no. Eso sí, los ayuntamientos, a través de su oficina de rehabilitación, son los encargados de hacer cumplir estas ordenanzas. ¿Qué pasa si no lo hacen? Aunque hay un vacío legal, por experiencia podemos decir que en la mayoría de los casos no pasa nada. Existen infinidad de edificios en España de más de 50 años que jamás han pasado una ITE, especialmente en ayuntamientos pequeños que no tienen oficina de rehabilitación. La realización de la ITE en estos casos dependerá de la buena fe de los vecinos.
  • Si queremos pasar la ITE únicamente de manera informativa, aunque el edificio no tenga 50 años ni nos lo haya requerido nadie, lógicamente no pasa nada si finalmente no la realizamos. Este caso es raro, porque si creemos que nuestro edificio tiene alguna patología, es más aconsejable que encarguemos un informe centrado en las patologías concretas del edificio (grietas, humedades, etc.) y no una ITE, que no deja de ser un informe genérico que abarca un poco de todo y tiene un criterio de mínimos. Ahora bien, la realización de la ITE podrá servirnos para pedir subvenciones en el futuro.

¿Qué pasa si un vecino se niega a pasar la ITE?

Hemos visto lo qué pasa si la comunidad de propietarios en su conjunto no pasa la ITE pero, ¿qué pasa si es solo un vecino el que se opone? Existen varias posibilidades.

  • La realización de la ITE, en principio, tiene que ser aprobada en junta, sobre todo porque suele llevar aparejada la realización de una derrama. Si la ITE viene impuesta por la Administración, no necesitaría acuerdo de la junta, más que para el reparto de la derrama. Si no es obligatoria (por ejemplo, para pedir una subvención) deberá ser aprobada en junta con una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios. Es decir, si la realización de la ITE es aprobada en junta, ningún vecino se puede negar a pasarla. Pero nunca es tan fácil, puesto que hay unos plazos para reclamar las decisiones aprobadas en junta, porque puede haber defectos de forma. Por ello, es importante tener un administrador de la propiedad cualificado que sepa hacer frente a todos los problemas. 
  • Otra opción es que la ITE haya sido aprobada en junta pero que uno de los vecinos se niegue a que el técnico visite su inmueble. Recordemos que la ITE es global para todo el edificio y que no va por pisos, pero el técnico debe visitar todos los inmuebles que él crea necesarios. En muchos ayuntamientos obligan incluso a visitar el 100% de los inmuebles, salvo causas justificadas, o el 80%. Eso sí, el técnico se hace responsable de todo el edificio, incluso de los inmuebles que no haya visitado, porque la ITE extiende su validez a todo el edificio. Por tanto, si un vecino no permite visitar su inmueble existen dos opciones: que el técnico acepte no visitarla y realice el informe igualmente o que el técnico crea conveniente la visita a ese inmueble y no realice el informe. Ninguna de las dos opciones es la ideal.
  • Otra opción habitual es que un vecino no quiera pagar la ITE. Ni qué decir tiene que si un profesional ha realizado un trabajo ha de ser remunerado, pero a veces las comunidades esperan a pagar al técnico hasta que todos los vecinos hayan pagado su parte, por tanto, si un vecino no paga, el técnico no cobra. Esto no solo pasa con la inspección técnica en la comunidad de vecinos, sino también con infinidad de trabajos realizados para un vecindario. Es preciso aclarar que la comunidad debe pagar igualmente al técnico y es esta la que tiene que reclamar su parte al vecino moroso. Si no lo hace de manera amistosa, tendrá que hacerlo por la vía judicial.

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Causas por las que un vecino se niega a pasar la ITE

Es lógico pensar que enseñar nuestra vivienda a un desconocido es un engorro pero, más allá de eso y una vez que la realización de la ITE haya sido aprobada, algunos de los motivos por los que algunos vecinos se niegan a enseñar su casa son los siguientes.

  1. Por miedo. Cierta gente mayor tiene miedo a enseñar su casa a un desconocido. En estos casos, lo mejor es que el técnico realice la visita acompañado de una persona de confianza del vecino, como puede ser un familiar. También puede hacer la visita acompañado de otro vecino o del presidente de la comunidad.
  2. Porque esconden algo. Algunos vecinos, generalmente poco informados, creen que estas inspecciones sirven al Ayuntamiento para poner multas o cobrar impuestos. Es el caso habitual de los vecinos que han hecho obras ilegales en su piso. Esto no tiene ningún fundamento puesto que los técnicos contratados por la comunidad no tienen por qué saber cómo era el piso originalmente ni conocen el historial de licencias y comunicaciones previas del Ayuntamiento. En ningún caso la ITE sirve para denunciar a nadie. Por tanto, no debemos tener miedo si el técnico toma medidas o saca fotos del piso, pues es parte de su labor en la realización de la ITE.
  3. Porque no quieren pagar la ITE. Como ya hemos dicho antes, una vez que la comunidad aprueba la realización de la ITE y contrata a un técnico, todos los vecinos están obligados a pagarla de manera proporcional a sus cuotas. Recordemos, la ITE se pasa por el edificio entero, no por cada piso. 
  4. Por desavenencias con la comunidad. Hay vecinos que se oponen a todo por desavenencias con el presidente o con otros vecinos, porque en su día no le aprobaron su propuesta de poner la parabólica o por cualquier otro motivo. En este caso lo mejor es explicarles con calma en qué consiste la ITE y por qué es necesaria para la comunidad.
  5. Hay vecinos que no se niegan directamente a pasar la ITE, pero ponen todas las trabas posibles a la hora de concertar una visita a su inmueble. Esto puede ser por alguno de los casos anteriores o simplemente porque las dificultades sean reales. Hay que tener en cuenta que el tiempo del técnico también vale dinero y que no es lo mismo hacer tres visitas al edificio que treinta. Por tanto, si hay varios vecinos en esta situación (que están siempre ocupados, que solo puedan quedar los fines de semana, a horas muy concretas o en días muy concretos), hay que hacerles ver que cada visita extra se tarificará aparte. De esta manera seguro que se llega a un acuerdo.

Para que confíes más en tu técnico, puedes consultar qué miran en la ITE.

No tengas miedo de pasar una ITE

Existen muchas otras causas por las que un vecino se niegue a pasar la ITE, como por ejemplo, que tenga la casa hecha una pocilga. No pasa nada, los técnicos tenemos secreto de confesión. Mientras que lo que haya en el interior de la vivienda no afecte a la integridad del edificio el técnico no tiene nada que decir. Por tanto, por el bien de todos, lo mejor es facilitarle al técnico la visita en la medida de lo posible, como nos gustaría que nos tratasen a nosotros. El resultado del informe puede ser tanto favorable como no. Averigua qué tienes que hacer ante una ITE desfavorable.

Para encontrar al tuyo, puedes entrar en el comparador de precios de Certicalia y buscar el que mejor se ajuste a tus necesidades. Solo tienes que indicar los datos de tu inmueble y el técnico que hayas seleccionado se pondrá en contacto contigo. 

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