La normativa urbanística. Està clara. I aquí la llei d'urbanisme específica que un canvio de uso de un edificio comporta su regularitzación i en este caso comportaria recordar el edificio y demoler la parte que està fuera de ordenacion.

Hola Kilian,
En primer lugar, sobre la clasificación del suelo en urbano, me gustaría comentarte que suele haber confusiones con eso. Si es el catastro el que dice que la parcela es urbana, no tiene porqué se correcto. La clasificación correcta se debe obtener del Planeamiento que establece el ayuntamiento, que es quien te otorgará la licencia de cambio de uso del edificio.
Es frecuente esta contradicción porque lo que el Catastro define como urbano es aquello que le interesa para otorgarle el valor catastral, y suele coincidir con aquellas parcelas que tienen una construcción, ya sea legalizada o no.
Por otro lado, cuando una edificación no cumple con la separación máxima de la linde, el ayuntamiento no puede otorgar ninguna licencia de cambio de uso si no se contempla el derribo de la parte que incumple, y la adecuación de todos los elementos constructivos a las nuevas normas vigentes.
Parece bastante complicado y sería muy conveniente hablar con un técnico profesional que te asesore sobre las normas en vigor del ayuntamiento antes de comprar.
Saludos.

SI la construcción tiene mas de 10 años , el volumen se considera disconforme pero no te obligarían a tirar la parte fuera de lines sino lo tocas. Si la construcción solo hace 29m2 , esta superficie es inferior a la minima por habitabilidad , siendo esta de 36m2 útiles, para el programa funcional de 1 habitación . Si o si, has de efectuar una ampliación de la construcción . Lo de los lindes, se puede mirar ya que es una pre-existencia y se podría salvar.
Espero haber sido de ayuda. Pero lo de que no te dan hipoteca por no ser vivienda no debería ser asi. Si presentas un proyecto visado al banco con la ampliación y reforma, te deberían dar hipoteca como auto-promotor.