En los últimos años, muchos propietarios de locales han visto la posibilidad de convertir su propiedad en un activo potente, mucho más de lo que supondría alquilarlo como oficina, almacén o incluso iniciar un negocio en él. El alquiler de una vivienda es uno de los indiscutibles activos que pone, sin apenas trabajo, dinero en el bolsillo del dueño y pocos son los que tienen dudas al respecto.
Ahora bien, la cuestión difiere sustancialmente cuando se trata de realizar un proyecto previo de cambio de uso de un local. Esto, dependerá del coste y la viabilidad del mismo para que salgan las cuentas antes o después.
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¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
En el precio de convertir local en vivienda hay que tener las siguientes variables presupuestarias:
Proyecto técnico
El proyecto de cambio de uso, que consta de estudio de viabilidad, proyecto de obra mayor y concesión de la licencia de primera ocupación. El mínimo normal en un local que presente las mínimas dificultades se halla en torno a los 1.500 €.
Reforma
Evidentemente, si se tienen que añadir reformas, el presupuesto subirá conforme a las mismas. Y si el proyecto es de gran envergadura, lo mismo. Puede ser una adecuación de 1.000 € o una reforma integral de varios millares o incluso decenas de euros.
Estos dos aspectos presupuestarios tienen sentido, por supuesto, si el cambio de uso es viable por la normativa urbanística o la Ley de Habitabilidad, junto con el cumplimiento del DB-SU y DB-SI del Código Técnico de Edificación (Accesibilidad y Protección contra Incendios).
Rentabilidad de convertir local a vivienda
Una vez dicho esto, podemos asegurar que el retorno de la inversión de un cambio de uso (insistimos, si es viable) es relativamente corto en comparación con el retorno de la compra de un piso con el fin de alquilarlo.
Evidentemente, se entiende que el propietario ya es dueño del local en el momento de decidir emprender la operación.
De lo contrario, si tuviese que comprar primero el local con ese fin, el periodo de amortización sería muy superior. Y está claro que si un particular decide comprar un local con el fin de transformarlo en una vivienda, antes debe pedir consejo a un profesional para ver la viabilidad de la operación desde el punto de vista arquitectónico, urbanístico y normativo.
Ilustraremos con dos ejemplos de complicación considerable este postulado de “retorno rápido” de la inversión. Precios de convertir en local una vivienda en:
Caso 1: local de 80 m2 en planta baja con reforma total.
- 2.500 € proyecto técnico de obra mayor.
- 25.000 € de reforma integral.
Si el alquiler mensual es de 600 €, el periodo de retorno de la inversión será de 3,8 años.
Caso 2: el Caso 1 con la compra del local añadida.
- 50.000 € operación de compraventa.
- 2.500 € proyecto técnico de obra mayor.
- 25.000 € de reforma integral.
Con un alquiler mensual de 600 €, el periodo de retorno de la inversión será de 10,8 años, muy similar a los de una plaza de parking y aún lejos a los de una vivienda, que ascenderían a 20 años.
Por tanto, la rentabilidad de convertir un local en vivienda es indiscutible. En contraprestación, la oferta de locales que se adecúen a la normativa es reducida en grandes ciudades (los potentes nichos de mercado). Por lo tanto, esa gran rentabilidad debe trabajarse con altas dosis de búsqueda previa y de consulta continua a profesionales que conozcan al dedillo la normativa.