En más de la mitad de visitas para Certificación Energética o Cédula de Habitabilidad que realizo, siempre, como elemento comprobatorio de datos, solicito que se me enseñen la escritura de compraventa del inmueble – la última versión – y algún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
Esta comprobación tiene por objeto comprobar si los documentos “oficiales” presentan datos correctos con respecto a los que figuran en la Sede Electrónica del Catastro, o incluso para compararlos con mis propias mediciones en lo que respecta a la superficie útil de la vivienda.
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Notas simples del Registro de la Propiedad y otros documentos
En la documentación que me presentan los clientes, en ocasiones también existen las notas simples del Registro de la Propiedad, que sirven para corroborar la veracidad de los datos de las escrituras.
Documentos anexos como cédulas caducadas también añaden más certeza a que los valores por los cuales nos movemos son verosímiles, a pesar de que repito que el baile de diferencias entre superficies y tipos de superficies puede ser mareante en muchos casos y debido a la mera copia de documento en documento, sin contrastar los datos que se van reproduciendo.
¿Qué hago si los datos catastrales de la finca son erróneos?
Si nos hallamos en uno de esos casos en los cuales los datos catastrales de la finca son erróneos (pueden ser de superficie o de referencia catastral, o incluso del uso del inmueble), debemos solucionar la discrepancia antes que reescriturar o cambiar los datos en el Registro de la Propiedad.
Lo normal es que se tenga que aportar algún plano acotado o levantamiento topográfico, y en el caso de las referencias catastrales erróneas, todos los documentos que atestigüen que la susodicha referencia catastral es errónea.
Solucionar discrepancias catastrales
Por tanto, en orden de importancia jurídica tenemos el Catastro Oficial y después la Nota Simple del Registro de la Propiedad y las escrituras. La escrituración y el Registro de la Propiedad es, por tanto, una oportunidad de poner en común y arreglar todas las discrepancias que existan y aunar los esfuerzos coordinados de las instituciones que regulan la división y cuantificación del suelo. Siempre empezando por la adecuación catastral.
Es preferible, por supuesto, no encontrarse con este tipo de sorpresas en medio de un proceso de compraventa que podrían ahuyentar a compradores y abortar la operación o prolongarla mucho más de lo deseado, así que mi consejo es contrastar cualquier dato oficial que exista en la documentación que tengamos de cualquier inmueble, y si hay una discrepancia catastral, solucionarla con la mayor celeridad posible, anticipándose a futuras operaciones.