Una de las preguntas que nos hacen más habitualmente es ¿cuánto me costaría rehabilitar esta casa? Esta pregunta se la hacen personas que están pensando en adquirir una vivienda como personas que ya la tienen y quieren rehabilitarla.
Hay dos cuestiones clave para conocer el coste de una rehabilitación: el primero es la superficie de la vivienda y el segundo es el estado en el que se encuentra. También son importantes otros factores como la calidad de los materiales que queremos colocar o la dificultad de la rehabilitación por parte de la empresa constructora.
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Coste por metro cuadrado de una vivienda
Vamos a considerar que el coste de construir una vivienda desde cero sería de unos 1.000 euros por metro cuadrado. A esto habría que añadir el IVA y los gastos de técnicos, tasas del ayuntamiento, etc. Este es un valor teórico y puede fluctuar, pero es muy útil puesto que se trata de un número redondo. A decir verdad, a día de hoy se trata de un valor básico para una vivienda unifamiliar, puesto que las exigencias técnicas establecidas principalmente por el Código Técnico de la Edificación hacen que el coste de la construcción sea cada vez más elevado, siendo muy difícil bajar de este valor y muy fácil subirlo.
En base a esto, podemos establecer el grado de rehabilitación que necesita una vivienda. Hemos de tener en cuenta que una rehabilitación conlleva una parte de demolición que una obra nueva no tiene, pero salvo que haya que tirar la casa entera el coste de dicha demolición se puede considerar despreciable.
Vamos a establecer una serie de partidas presentes en el proyecto de una vivienda y el coste por metro cuadrado correspondiente que, de manera aproximada, representan para la construcción de una vivienda nueva:
1. Demoliciones: 10 €/m²
2. Cimentación: 160 €/m²
3. Estructura: 180 €/m²
4. Cubierta: 50 €/m²
5. Cerramiento: 170 €/m²
6. Albañilería: 70 €/m²
7. Carpintería interior: 40 €/m²
8. Carpintería exterior: 50 €/m²
9. Pavimentos: 60 €/m²
10. Revestimientos y pintura: 30 €/m²
11. Instalación de fontanería: 20 €/m²
12. Sanitarios: 20 €/m²
13. Instalación de electricidad: 20 €/m²
14. Instalación de iluminación: 10 €/m²
15. Instalación de telecomunicaciones: 10 €/m²
16. Instalación de calefacción: 40 €/m²
17. Instalación de ventilación: 10 €/m²
18. Control de calidad: 15 €/m²
19. Seguridad y Salud: 20 €/m²
20. Gestión de residuos: 15 €/m²
Esto puede variar mucho dependiendo de las características de la vivienda. Por ejemplo, la repercusión de la cimentación y de la cubierta variará mucho en función del número de plantas. La instalación de calefacción también puede variar mucho y muchas veces va unida con la ventilación. La carpintería exterior también puede variar mucho en función del tamaño de las ventanas, etc. De todas maneras, nos servirá de referencia para valorar los distintos tipos de rehabilitaciones que se nos pueden dar.
Los tipos de rehabilitaciones más comunes, al menos con los sistemas constructivos que se utilizan en España, son los siguientes:
1. Rehabilitación integral
En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones que mantienen única y exclusivamente la fachada. Es un tipo de rehabilitación de vivienda es muy común para las casas de piedra de Galicia, en las que queremos mantener los muros de piedra tradicional de la edificación pero reconstruimos el resto de la casa, incluida la estructura y la cubierta.
En este caso, las partidas que nos ahorraríamos serían la cimentación, parte de la estructura (los muros de piedra pueden hacer de estructura vertical) y gran parte de la fachada (habría que añadir un trasdosado interior a los muros). En este caso, habría que añadir el coste de la demolición de la parte de la edificación que aún se encuentre en pie.
Este tipo de rehabilitaciones pueden rondar entre los 800 €/m² y los 850 €/m² si podemos aprovechar los muros como soporte de los forjados. Si tenemos que rehacer los pilares y la cimentación de nuevo prácticamente no nos ahorraríamos nada y el coste de la construcción equivaldría prácticamente al de una obra nueva.
Es más, dado a que este tipo de construcciones suele estar protegido, es probable que tengamos que utilizar materiales más caros que los básicos, como carpinterías exteriores de madera, forjados de madera, instalaciones de pluviales de cobre o zinc, etc. Por tanto, puede ser incluso que dicha rehabilitación nos salga más cara que construir una vivienda nueva.
2. Rehabilitación interior
En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones en las que se hace un vaciado interior de la edificación pero en la que se mantienen los forjados y la cubierta. Este es el caso de la rehabilitación total del interior de un piso o de una casa. También es el caso más típico de los cambios de uso de local a vivienda.
En este caso nos ahorraríamos las partidas de cimentación, estructura, cubierta, cerramiento y tal vez carpintería exterior. Este tipo de rehabilitaciones suelen rondar entre 450 €/m² y 500 €/m², siempre y cuando no tengamos que reforzar las estructura o cambiar la cubierta.
3. Reforma de piso
En esta categoría incluiremos la típica reforma de un piso en la que tiramos un par de tabiques, rehacemos los baños y la cocina, cambiamos gran parte de las instalaciones, etc. No se puede considerar rehabilitación integral, pero casi. Es el típico caso en el que reformamos un piso viejo para alquilar.
Este tipo de intervención puede rondar en torno a los 300 €/m². Además, en este caso nos ahorraremos generalmente el coste del proyecto, puesto que este tipo de intervenciones se suelen tramitar como comunicación previa en el ayuntamiento.
4. Sustitución de ventanas
En este caso estimar el coste por metro cuadrado de vivienda es muy poco exacto. Más bien deberíamos estimarlo por metro cuadrado de ventana. Por ejemplo, 400 €/m² de ventana.
Por tanto, en un piso estándar de unos 100 m² cambiar las ventanas puede costarnos unos 2.000 euros, mientras que en una vivienda unifamiliar puede costarnos unos 5.000 euros (la proporción de superficie de ventanas suele ser mayor).
5. Sustitución de cubierta
Es muy habitual en muchos casos realizar una rehabilitación solo de la cubierta, bien porque está en muy malas condiciones, bien porque tiene amianto y lo queremos retirar. Esto puede pasar tanto en una vivienda unifamiliar como en un edificio de viviendas.
El coste de cambiar una cubierta de una vivienda unifamiliar puede rondar los 20.000 € para una cubierta de teja tradicional. Esto incluiría la nueva cubierta de teja con el aislamiento reglamentario, un panel de fibrocemento, correas de apoyo y la parte proporcional de canalones y bajantes. Lo que no incluiría sería el forjado bajo cubierta, en caso de haberlo.
6. Rehabilitación energética de vivienda
Este es un tipo de rehabilitación que está muy en auge en los últimos tiempos. Consiste en rehabilitar la envolvente de la fachada para dotarla de un mayor aislamiento térmico. La intervención más habitual consiste en la sustitución de la cubierta y en la adición de un sistema SATE (sistema de aislamiento térmico exterior) o de una fachada ventilada en la fachada.
Esta intervención se suele realizar habitualmente en edificios de viviendas y en edificios dotacionales (colegios, edificios administrativos, etc.), pero también se realiza en viviendas unifamiliares. El coste de una rehabilitación energética para una vivienda unifamiliar puede rondar los 50.000 €, incluyendo sustitución de cubierta de ventanas y adición de sistema SATE.
Para un edificio de viviendas, podemos estimar que el sistema SATE puede rondar los 60 €/m² de fachada y la sustitución de cubierta unos 100 €/m² de cubierta. La repercusión por cada piso de una rehabilitación energética de dichas características puede variar mucho, pero en un edificio grande puede rondar los 5.000 €. Además, existen ayudas autonómicas y estatales para estas intervenciones todos los años.
7. Instalación de ascensor
El coste de la instalación de un ascensor o de un elevador en una vivienda no es muy elevado. Puede rondar entre los 10.000 € y los 20.000 €. A veces, lo que más cuesta es la obra necesaria para que ese ascensor cumpla su función, ya sea por la dificultad de bajarlo a cota cero, como de construir el hueco adecuado para que llegue a todos los pisos. Una obra estándar de construcción de ascensor por el interior del edificio en un edificio de viviendas puede rondar los 60.000 €. Si logramos instalar el ascensor en un patio la obra puede ser considerablemente más barata, pero no siempre es viable.
Otros costes
Como ya hemos dicho, partimos de unos 1.000 €/m² para la construcción de una obra nueva y a partir de ahí calculamos el porcentaje en función del alcance de la rehabilitación. Podemos asumir que este coste incluye el Presupuesto de Contrata sin IVA, es decir, el Presupuesto de Ejecución Material más los Gastos Generales y el Beneficio del Constructor. A esto habría que sumarle el IVA, que en caso de viviendas particulares es del 10% y en el resto de casos del 21%.
Se suele estimar sobre un 15% de otros gastos relacionados con la construcción, tales como los honorarios de los técnicos (arquitecto, arquitecto técnico, estudio geotécnico), las tasas del ayuntamiento y gastos de notario y registro.
En pequeñas obras de reforma no habrá honorarios técnicos, si se realizan mediante comunicación previa sin el apoyo de ninguna memoria técnica. Lo que sí que habrá es el ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) que puede ser de hasta un 4% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material de la obra).
Conclusión
La rehabilitación de una casa dependerá principalmente de qué queramos reconstruir y de la superficie de la vivienda. En este artículo hemos dado unas líneas generales, pero siempre será mejor que un profesional estudie cada caso concreto antes de lanzarse a la aventura. Si quieres valorar el coste de rehabilitación de una vivienda, lo mejor es que un arquitecto realice un estudio de viabilidad previo a la obra, como adelanto del posterior proyecto. De esta manera te evitarás gastos extra o incluso meterte en la compra de una casa cuya rehabilitación luego no podrás pagar.