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La comunidad de propietarios
Si somos propietarios de una vivienda en un edificio plurifamiliar cuyo regimen jurídico corresponde a división horizontal, seguramente los propietarios se habrán inscrito en el registro de la propiedad como Comunidad de propietarios.
A partir de aquí es cuando se adquieren una serie de derechos y obligaciones que vienen reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Principalmente, la Comunidad de propietarios es el ente que se encarga de gestionar los gastos (ineludibles) que conlleva el uso y mantenimiento de un edificio de viviendas.
Estos gastos serán mas o menos importantes en función del equipamiento que tenga el edificio en cuestión. Así pues una comunidad de propietarios de un edificio que disponga de ascensor, piscina y zona ajardinada tendrá que hacer frente a mas gasto económico que otra comunidad de un edificio entremedianeras que no disponga de ascensor ni piscina.
Gastos a sufragar en una comunidad de propietarios
Para entender el concepto de derrama, tenemos que tener en cuenta los distintos tipos de aportaciones económicas que como miembros de una comunidad de propietarios nos veremos obligados a realizar. A grandes rasgos, estos gastos comunes se podrían clasificar en Gastos ordinarios y Gastos extraordinarios (Derramas).
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Gastos ordinarios
Los gastos ordinarios son gastos inherentes al edificio y que podríamos decir que son fijos. Como ejemplo, podríamos indicar los pagos de los suministros comunitarios, (luz y agua), gastos de mantenimiento de la finca (limpieza, porteria, administrador, etc.). Dentro de estos gastos también entrarían los tributos o impuestos y el pago de una poliza de seguro por daños que cubra las partes comunitarias de la finca.
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Gastos extraordinarios o derramas
Los gastos extraordinarios tienen carácter recaudador y son originados por todos aquellos gastos que no son ordinarios. Normalmente, reciben el nombre de derramas, puesto que exigen un pago aparte de los gastos ordinarios. Como ejemplo, podriamos indicar:
- Derramas para acometer obras de rehabilitación del edificio.
- Gastos judiciales de reclamación a uno o varios vecinos por incumplimiento de sus obligaciones
- Gastos de indemnización a un propietario afectado como consecuencia de un perjuicio realizado por la comunidad.
El concepto de derrama está muy asociado a la situación económica de la comunidad de propietarios. Hay comunidades previsoras que disponen de fondos suficientes para acometer obras de rehabilitación sin necesidad de recurrir a la recaudación de dinero mediante derramas. Suelen ser comunidades con indices de morosidad muy bajos.
Existen otro tipo de comunidades con mayores dificultades economicas, con altos indices de morosidad y que para recaudar dinero deben establecer derramas y en algunos casos iniciar procedimientos judiciales contra propietarios morosos.
Máxima derrama a aportar por los propietarios
La cuantía de la derrama puede ser común para todos los vecinos o específica para cada propietario.
Esto es debido a que existen dos maneras de repartir los gastos:
- A partes iguales
- Por coeficiente asignado de superficie de zonas comunes
El primer método resulta de dividir el gasto a realizar entre todos los vecinos, por lo que la cuota resultante es igual para todos. Esta forma de pago requiere del acuerdo explícito por unanimidad de todos los propietarios.
El segundo método resulta de aplicar el coeficiente asignado en la escritura del inmueble al importe total a recaudar. La cuota resultante variará para cada propietario en función de este coeficiente, que a su vez, será mayor cuanto mas grande sea la superficie de nuestra vivienda.