¿Qué es la división horizontal?

La propiedad de un edificio se subdivide en unidades privadas a través del acto público y documentado de división horizontal. Ese acto crea fincas registrales separadas e independientes que participan como copropietarios con un coeficiente de la totalidad.

Pero la división horizontal no solo es pertinente al inicio de la vida útil de la construcción ya que un propietario puede realizarla en el momento que lo requiera, siempre que cumpla con algunos requisitos.

En cualquier caso, la división se inscribe en el Registro de la Propiedad. También se registra individualmente cada una de las unidades llamadas “elementos privativos”, que son las viviendas, las plazas de garaje y los locales comerciales, entre otros, cada uno con un número que lo distingue dentro del conjunto. Algunos anejos como garajes y trasteros también pueden ser asignados a una unidad.

Así, sus dueños se convierten en una comunidad de propietarios y sus relaciones comienzan a regularse por la Ley de Propiedad Horizontal.

Segunda instancia

Un propietario puede tener interés en partir su unidad y sus anejos para crear un elemento privativo adicional. Digamos que eres dueño de una vivienda muy grande con un precio muy alto y te resulta difícil venderlo como unidad, o que por su tamaño supone altos gastos y onerosas hipotecas, o que recibes una propiedad como herencia junto a otros individuos.

Entonces piensas en la posibilidad de realizar la división horizontal. Para concretarla debes reunir el apoyo unánime de la comunidad de propietarios, como establece la Ley de Propiedad Horizontal, o cumplir con requisitos establecidos específicamente en tu edificación para aprobar tal posibilidad.

En cualquier caso, comenzarás el proceso de segregación en contacto con un arquitecto que se encargará de elaborar un proyecto técnico que deje constancia de la modificación. 

El municipio

El ayuntamiento también tiene competencias en el tema de la segregación porque debe efectuarse cumpliendo las normas urbanísticas vigentes en esa localidad.

Recapitulando, ten en cuenta que la división comienza con la aprobación de la comunidad de propietarios y continúa con el proyecto técnico elaborado por el arquitecto. Luego pasa por la tramitación de la licencia de obra mayor ante el municipio y posteriormente llega a la cédula de habitabilidad. Esta última es necesaria para que entre en funcionamiento la nueva unidad. Los cambios se reflejan en las escrituras y en el catastro de la propiedad.

Adaptabilidad

Aunque la ley menciona la orientación espacial del inmueble, la posibilidad de división también cabe para edificaciones desarrolladas a lo largo. En ese caso se denomina división horizontal tumbada. Es un concepto que se aplica también en el caso de una finca con apartados como los conjuntos residenciales.

Estos desarrollos han logrado reducir el coste de la vivienda en comparación con construcciones unifamiliares y los propietarios pueden compartir algunos gastos, así como espacios comunes.

La división horizontal tumbada requiere iguales requisitos que un inmueble desarrollado a lo alto, con el registro de la segregación de cada una de las unidades resultantes. El proceso paga los impuestos que la comunidad autónoma haya establecido para el caso.