Algunas definiciones
Convertir un local en vivienda no es algo nuevo ni extraordinario. Puede ser una muy buena opción para adquirir un inmueble a buen precio y que cuente, además, con unas peculiares características arquitectónicas. Los famosos lofts neoyorquinos fueron los resultados de reconvertir locales de uso comercial o industrial (como almacenes, oficinas o fábricas) en apartamentos.
Los locales comerciales te ofrecen muchas posibilidades a la hora de abordar reformas interiores. Al ser espacios diáfanos y con techos altos, la versatilidad para actuar sobre el espacio y adaptarlo a tus gustos o necesidades es total.
El cambio de uso de local a vivienda requiere una inversión, pero, teniendo en cuenta la relación entre el precio y los metros cuadrados, en la mayoría de los casos, sale a cuenta. Lo más importante, si has decidido un cambio de oficina a vivienda, de local a vivienda o de trastero a vivienda, es tramitar una licencia de cambio de uso.
Una licencia de cambio de uso es necesaria para que el local se adapte a las ordenanzas municipales y normas urbanísticas vigentes relacionadas con los criterios de habitabilidad exigidos a las viviendas. Es decir, tendrás que legalizar el local para poder vivir en él y poder venderlo o alquilarlo, como si fuera una vivienda.
¿Por qué necesitas una licencia de cambio de uso?
Si no tramitas una licencia de cambio de uso para el cambio de un local a vivienda o de una oficina a vivienda, no podrás empadronarte. El registro en el padrón municipal exige que el domicilio facilitado sea el de un inmueble calificado como vivienda. No sirve la dirección de un local comercial, una nave industrial o una oficina.
Sin la licencia de cambio de uso tampoco puedes obtener la cédula de habitabilidad, documento necesario para dar de alta los suministros, como los servicios de luz, agua o gas. En algunas Comunidades Autónomas también es necesario este documento para poder alquilar el inmueble.
Otro aspecto con el que tendrás que contar es el valor de la tasación del local o de la oficina. Si necesitas un préstamo hipotecario, el importe que la entidad de crédito te concede es un porcentaje del valor de una tasación oficial. Si la tasación se hace sobre el local (antes de la solicitud de la licencia de cambio de uso), el valor de tasación será menor y, por tanto, menor será el importe de la hipoteca concedida por el banco. Deberás considerar qué es lo más conveniente para tu caso.
El Plan General de Ordenación Urbana de los ayuntamientos especifica qué cambios de calificación del uso de los inmuebles son admisibles y qué requisitos deben cumplir estos inmuebles para su reconversión de oficina a vivienda o de local a vivienda. Es importante conocer las ordenanzas municipales y los planes generales de ordenación, ya que algunos tipos de inmuebles, por sus características, nunca podrán ser convertidos en viviendas. Por ejemplo, en algunos municipios, a los sótanos o semisótanos nunca se les otorgará una licencia de cambio de uso.
