La conversión de un local en vivienda es una alternativa muy a tener en cuenta para locales con poca demanda. Pero el cambio de uso de local a vivienda no es un mero trámite administrativo. Hay que realizar las obras necesarias para que ese local funcione correctamente y, según la normativa en vigor, como vivienda. Por tanto, el mayor coste asociado a un cambio de uso de local a vivienda serán las obras que haya que hacer.
Coste medio de convertir un local en vivienda
Podemos establecer un coste medio de acondicionamiento de un local para vivienda en unos 500 €/m². Este coste es válido en locales diáfanos en los que solo haya que realizar obras de acondicionamiento interiores o, como mucho, sustitución de ventanas. Ahora bien, si tenemos que reconstruir la envolvente exterior (fachadas o cubierta) o tenemos que modificar la estructura, el coste puede ser superior.
Por otro lado, en la práctica es difícil disminuir de manera considerable este coste, salvo en casos muy concretos. Aunque pensemos que los espacios que tenemos en nuestro local nos pudieran servir de estancias de una vivienda, al aplicar la normativa de habitabilidad siempre habrá que resituar muchos de los tabiques y, con ello, modificar los acabados, las instalaciones, etc.
¿Qué factores influyen en el coste de convertir un local en vivienda?
El principal factor que influye en el coste de la obra de convertir un local en vivienda es que la envolvente del local nos sirva para vivienda. Con el Código Técnico de la Edificación actual, una vivienda necesitará un nivel de aislamiento exterior que los locales existentes no tienen, pero eso se puede solucionar con un trasdosado del muro.
El problema viene cuando la superficie de ventanas no es suficiente. Existen escaparates que no son adecuados para los huecos de una vivienda o, incluso, hay veces en las que hay que retranquear el muro completo del local para que cumpla los criterios de habitabilidad.
También puede ser que necesitemos ampliar o reducir un patio de luces o ampliar la edificación en alguna zona. Si hay que rehacer los muros de fachada, el coste de la obra para convertir un local en vivienda aumentará notablemente.
A veces, es necesario modificar la estructura del edificio para hacer un cambio de uso, aunque no es lo más recomendable. Por ejemplo, en el caso de locales de dos plantas, puede ser necesario ampliar el hueco de la escalera o abrir huecos en edificios con muros de carga. Puede ser incluso que queramos crear una nueva estructura donde no la había: elevar el nivel del suelo, crear un altillo, etc.
Las viviendas deben tener salidas de humos. Si el local que queremos convertir no la tiene, deberemos crear un conducto que lleve el humo de la cocina directamente hasta la cubierta. Para ello, lo habitual es aprovechar algún patio del edificio para colocar dicho conducto.
Se pueden dar casos en los que tengamos que actuar en las zonas comunes del edificio, generalmente debido a cuestiones de accesibilidad. Por ejemplo, puede que tengamos que hacer llegar el ascensor hasta un ático al que no llegaba o que tengamos que hacer el portal accesible.
Por último, debemos contar también con los costes asociados a la obra: proyecto y dirección de obra, tasas del ayuntamiento y gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad. Todos estos gastos serán más o menos proporcionales al coste de la obra y se pueden estimar aproximadamente en torno a un 15% del coste de la misma.
