¿Qué es el contrato de arras?

Se trata de un contrato privado que se firma como paso previo a la compra de una vivienda, que deben formar el comprador y el vendedor. Ese contrato se forma al amparo del Artículo 1454 del Código Civil español, donde se indica que se trata de un acuerdo para reservar el derecho de comprar una casa: el comprador entregará una señal al actual propietario del inmueble en concepto de señal, que deberán acordar entre ellos. Además, en ese contrato de arras también se especificará la penalización o multa que tendrá aquel que incumpla lo que se ha firmado.

El contrato de arras o la señal es uno de los que se incluyen dentro de los que se denominan precontratos a la hora de adquirir un bien y básicamente, lo que se está contratando en él es la obligación de firmar el contrato de compraventa en el futuro. Por lo general se hace a la hora de adquirir una vivienda, y es el ejemplo más claro, pero también se pueden utilizar contratos de arras para otras operaciones de compra venta de otro tipo de inmuebles.

No hay un solo modelo de contrato de arras, sino que en la legislación española se distinguen tres tipos, dependiendo de las penas que acarree su incumplimiento.

Contrato de arras penitenciales

Se habla de contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento cuando se estipula la multa que deberá pagar una de las partes si desea romper los compromisos previamente adquiridos. No es necesario que el perjudicado pruebe los daños que esta ruptura le ha supuesto. Está contemplado en el artículo 1454 del Código Civil, a pesar de estos, son una excepción, ya que solo pueden aplicarse cuando en el contrato se indiquen las consecuencias de romperlo de forma expresa, o en su defecto, hagan referencia al artículo del Código Civil. Si esto no aparece, el contrato no sería de arras penitenciales.

Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias viene recogido en el artículo 1124 del Código Civil español. Son, simplemente, un anticipo de la vinculación que tendrá el contrato, y no faculta para resolver la obligación contraída. Si se incumple, los derechos que se hubieran adquirido no se pierden de manera automática, aunque el perjudicado (que puede ser comprador o vendedor) puede elegir si continuar adelante (es decir, exigir el cumplimiento) o bien la resolución de la obligación (siempre y cuando se resarzan los daños y se abonen los intereses pertinentes). El perjudicado por la ruptura del contrato deberá probar los daños para poder optar a la indemnización.

Contrato de arras penales

El contrato de arras penales se encuentra recogido en dos artículos del Código Civil español, el 1152 y 1153.Este tipo de contrato establece una garantía total del cumplimiento del mismo, ya sea bien perdiendo las arras (de manera total o parcial, según se estipule), o bien la devolución de las mismas, además del importe que se haya acordado a la firma del contrato. Además, se podrá reclamar la indemnización que se hubiera pactado. Con el sistema de contrato de arras penales, a priori se fijan las liquidaciones de los posibles perjuicios y daños que el perjudicado alegase, pero el juez es el encargado de decir la última palabra.