¿Qué es el valor de referencia del catastro?

¿Qué es el valor de referencia del catastro?

Silja Molist

Silja Molist

Arquitecto

Desde enero de 2022 se ha implementado un nuevo concepto, el valor de referencia, que sirve como base para calcular ciertos impuestos en nuestro país. No se trata de una subida de impuestos sino de un mecanismo más transparente para saber de antemano cuántos impuestos vamos a pagar.

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El valor de referencia consiste en un valor administrativo de los inmuebles rústicos y urbanos, que sirve como base para el cálculo de ciertos impuestos. Este valor de referencia trata de ser un valor similar al valor de mercado, aunque siempre inferior a él. Se basa en la media de los precios de compraventa ante notario de la zona, por lo tanto es un valor plenamente objetivo, y se calcula todos los años en base a las compraventas del año anterior.

¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?

El valor de referencia sirve de base, desde el 1 de enero de 2022, para el cálculo de los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Este es un impuesto autonómico que fluctúa entre el 4% y el 10%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Por ejemplo, en Galicia es del 10%, aunque existen tipos reducidos para los adquirientes que cumplan una serie de requisitos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, inmuebles en zonas poco pobladas, etc.).

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto es más complejo que el anterior y fluctúa mucho más dependiendo de cada Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en Galicia, Andalucía y Cantabria el impuesto es cero mientras que en Asturias es muy alto.Factores como el parentesco entre el fallecido y el heredero, la edad del heredero, el valor de los bienes heredados, etc influyen en su cálculo.

Análogamente funciona el Impuesto de Donaciones, aunque las reducciones son diferentes a las del Impuesto de Sucesiones.

  • Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, el valor de referencia solo se aplicará para todos aquellos bienes adquiridos a partir del 1 de enero del 2022, y nunca para los adquiridos anteriormente.

¿Es lo mismo el valor de referencia que el valor catastral?

No. El valor catastral ya venía utilizándose desde antes y seguirá existiendo. Este se usa principalmente de base para el Impuesto de bienes Inmuebles (IBI), que es de carácter municipal. El valor catastral es inferior al valor de referencia (en torno al 50%, por término medio). Estos dos valores no están vinculados entre sí, es decir, puede subir uno de ellos y el otro no.

De hecho, el valor de referencia se calcula cada año para todas las zonas de España. Mientras que el valor catastral se modifica puntualmente por municipios o por zonas.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

El valor de referencia se determina año a año por aplicación de módulos de valor medio basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

En la Sede Electrónica del Catastro se han añadido mapas de valores de toda España, en las que se divide el territorio en zonas de igual valor inmobiliario y tipológico.

A cada zona se le asigna un valor medio, en función de las compraventas del año anterior. Este valor normalmente se establece por superficie, es decir, en €/m², para zonas de viviendas colectivas, aunque en zonas de viviendas unifamiliares se establece en valor unitario, es decir, en €. En base a este valor medio, se aplican coeficientes de categoría, antigüedad y estado de conservación, basándose, transitoriamente, en la normativa de valoración catastral.

Para los inmuebles rústicos sin construcciones se actuará de manera análoga: existirá un valor de referencia de suelo rústico por zonas que se calcula en base a las compraventas de parcelas rústicas del año anterior.

Las zonas, en este caso, se denominan Ámbitos Territoriales Homogéneos y tienen un tamaño mucho mayor, pudiendo abarcar varios municipios. En cada ámbito, se establecen valores medios por superficie, en €/hectárea, para cada uno de los diferentes cultivos existentes. Esto es muy importante, pues la diferencia de valor entre un terreno, por ejemplo, de viñedos y uno de matorral es enorme.

Para asegurarse de que el valor de referencia es siempre inferior al valor de mercado, se establecen unos factores de minoración, que consisten en coeficientes reductores que se aplican en el cálculo individualizado de cada inmueble.

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Declarar la compra y venta de viviendas e inmuebles desde enero 2022

Antes del 1 de enero de 2022, la base imponible de, por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales era el valor real del inmueble. Por tanto, tú declarabas ante la Agencia Tributaria autonómica el valor por el cual habías comprado y escriturado el bien inmueble, ni más ni menos.

Luego la Agencia Tributaria, si consideraba que ese no era el valor real de mercado, podía realizar una tasación mediante el dictamen de un perito de la administración.

A su vez, si el interesado no estaba de acuerdo con la tasación de la administración, podía contratar a un perito de parte para que realizase una tasación pericial contradictoria.

En última instancia, para deshacer el entuerto, se podría recurrir a la tasación de un perito tercero. Lo mismo pasaba con las herencias o donaciones, salvo que el valor dado al inmueble no era el de compraventa, que no existía, sino un valor subjetivo asignado por el obligado tributario en un primer momento.

Con el valor de referencia se evitan los dos primeros pasos. Es decir, salvo que el obligado tributario declare que ha pagado más por el inmueble que el valor de referencia, este será el valor mínimo por el que se tribute.

La administración no tendrá que realizar una tasación pericial cada vez que se produzca una transmisión, sucesión o donación de un inmueble, porque ese valor ya estará establecido de antemano y será conocido tanto por el interesado como por la administración.

¿Cómo recurrir el valor de referencia?

El valor de referencia se puede recurrir cuando tenga un efecto fiscal, es decir, si es la base imponible de un impuesto. Se puede hacer de la misma manera que antes, es decir, presentando una tasación pericial contradictoria, realizada por un técnico competente, que dictamine que, por los motivos que sean, el valor de referencia no es preciso y sea más correcto otro valor.

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¿El valor de referencia sirve para todo tipo de inmuebles?

No. El valor de referencia solo sirve para valorar bienes estándar dentro de su zona. Actualmente, en la Sede Electrónica del Catastro, existen mapas de valores para inmuebles urbanos y rústicos. En cuanto a los inmuebles urbanos, se establece un valor para las viviendas y otro valor para las plazas de garaje. Pero ¿qué pasa con los locales, con las oficinas, con los solares vacíos? Es muy difícil asignar un valor de referencia para usos que no son habituales en una determinada zona, pues no existirán testigos suficientes en esa zona, vendidos durante el último año, para hacer una media fiable. E incluso si los hubiera, ¿sería realista? ¿Acaso todos los locales son iguales, aunque tengan la misma superficie y se encuentren en la misma zona? ¿Acaso todos los solares valen lo mismo en una determinada zona? Porque en el Catastro no figura la edificabilidad de cada solar.

De manera análoga pasa en el suelo rústico. Hay gran cantidad de parcelas rústicas que contienen edificaciones, legales o ilegales. ¿Cómo se consideran dichas edificaciones, urbanas o rústicas?

En definitiva, un gran porcentaje de inmuebles, no estándar, se van a quedar sin valor de referencia. O bien se les va a asignar un valor de referencia muy inexacto, o bien nunca van a tenerlo. En estos casos, va a seguir siendo necesaria la labor de tasación de un perito de la administración, como venía siendo habitual hasta la entrada en vigor del valor de referencia.

¿Por qué el valor de referencia de mi inmueble no se corresponde al valor de la zona en la que se ubica?

El módulo de valor medio de cada zona es la media de los inmuebles vendidos el año anterior en esa zona, por superficie (m²). Pero en esta media se contemplan tanto inmuebles de reciente construcción como de hace 100 años, indistintamente. Hemos de tener en cuenta que las viviendas (y todas las edificaciones en general) se deprecian con los años, incluso aunque las vayamos reformando. El Catastro va a tener en cuenta esta antigüedad a la hora de valorar un inmueble, y por tanto las viviendas de reciente construcción valdrán más que la media, mientras que las viviendas antiguas valdrán menos que la media.

Además, hemos de tener en cuenta si nuestra vivienda tiene o no garaje, trastero, o cualquier otro elemento que pueda constar en el Catastro, lo que incrementará su valor de referencia.

¿Por qué normativa se rige el valor de referencia?

El valor de referencia de mercado se introdujo en el ordenamiento jurídico con la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018, que establece las claves actuales pero remite a un reglamento posterior.

La *Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego* establece que el nuevo cálculo entrará en vigor el 1 de enero de 2022.

La Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, confirma dicha aplicación y establece el factor de minoración.

Conclusión

En definitiva, el valor de referencia es un valor que calcula la Dirección General del Catastro, en base a las compraventas del año anterior en la zona, para servir de base al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), desde el 1 de enero de 2022. Por tanto, trata de ser un valor similar al de mercado, aunque siempre inferior al mismo.

Se modifica cada año y los valores en los que se basa se publican en mapas de valores en la Sede Electrónica del Catastro.

El valor de referencia es el valor mínimo por el que tributará un inmueble (si el valor de compraventa es mayor se tomará este), aunque se podrá impugnar, cuando tenga un efecto fiscal, si se considera que perjudica los intereses legítimos del declarante. Una de las herramientas para impugnarlo será la existente hasta la fecha, es decir, promover una tasación pericial contradictoria, realizada por un técnico competente.

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