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Requisitos para la compra de locales

Silja

Silja

Arquitecto

Conseguir el local adecuado para tu negocio suele ser una odisea. Si encuentras el local mejor situado, seguro que no cumple los requisitos técnicos. Y si cumple todos los requisitos, seguro que no lo puedes pagar. En este artículo te vamos a dar las claves para encontrar el local que mejor se adapta a tu negocio: bueno, bonito y barato.

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Comprar o alquilar

Así como en el mundo de las viviendas lo más habitual es comprar, en el mundo de los locales lo más habitual es alquilar. Esto es así porque el mundo de los locales es muy cambiante, las tendencias cambian, los barrios de moda pueden ser mañana barrios marginales y viceversa. Bien es verdad que puedes comprar un local y cuando te quieras ir lo vendes, pero esto supone cierto riesgo inmobiliario y cierta inversión que no quieres asumir

Una opción interesante es realizar un alquiler con opción de compra. Si tu única opción es alquilar, tal vez te interese realizar un alquiler con carencia, es decir, empezar a pagar a partir de los seis meses, cuando la inversión empiece a dar rendimiento. De todas maneras, es importante que firmes un contrato a largo plazo, por ejemplo a 10 o 20 años, para que no te puedan echar cuando tu negocio comience a despegar.

Tasación de local comercial

Si vas a comprar el local, además de tu negocio este va a ser una inversión, por lo que te interesa realizar una tasación del local para saber si estás pagando por él más de lo que vale. Sería decepcionante que todo lo que ganes en tu negocio te lo gastes en una mala inversión.

Qué cosas hay que tener en cuenta para la compra de un local

Es importante que el local se adapte a tu negocio en tres niveles: a nivel comercial, a nivel funcional y a nivel normativo.

1. Requisitos a nivel comercial

Lo más importante es que tu local se encuentre en una zona acorde con tu negocio. Si se trata de un negocio comercial, es importante que se sitúe en una arteria principal de la ciudad, del barrio o del pueblo en el que se encuentre. Si el local se sitúa en esquina, mucho mejor. Y cuanta más fachada tenga, mejor.

A los negocios de hostelería les pasa más o menos lo mismo, pero además tendrás que tener en cuenta si tienen zona de terrazas. Las oficinas también tienen que situarse en calles céntricas, pero sin embargo no es importante que tengan mucha fachada, pudiendo situarse incluso en una entreplanta, en un primer piso o incluso en un edificio de oficinas.

Existen ciertos negocios, denominados de barrio, que pueden situarse en zonas no tan céntricas, como puede ser el caso de zapaterías, ultramarinos, pequeño comercio, talleres, bares, etc. Aquí es más importante situarse en una zona con poca competencia, puesto que se trata de negocios de cercanía.

2. Requisitos a nivel funcional

A nivel funcional lo más importante es el tamaño del negocio. No puede ser ni muy pequeño ni muy grande (puesto que sería muy caro y desperdiciaríamos espacio). Pero hemos de tener en cuenta que los comercios cada vez tienden a ser más grandes, tanto por requisitos técnicos como a nivel de usuario. Cada vez están más de moda las tiendas autoservicio, es decir, las farmacias que parecen supermercados, las droguerías que parecen supermercados y los talleres que parecen supermercados. A los usuarios les gusta tocar los productos, leer las etiquetas, comparar… Por tanto, pocos negocios quedan ya que sean un simple mostrador y un almacén al fondo.

Hay que contar con espacios de almacenamiento. Es mejor tener medio local ordenado y un almacén, que todo el negocio colmatado de cosas. Los sótanos o las entreplantas son un lugar muy bueno para ubicar estos almacenes.

3. Requisitos a nivel normativo

Este apartado se mezcla un poco con el apartado anterior, porque hoy en día todo está regulado. Entendemos por normativa tanto al planeamiento municipal, que regula todas las actividades comerciales, como a las normativas estatales y autonómicas, especialmente el Código Técnico de la Edificación (CTE), pero también el Reglamento de Instalaciones Térmicas en la Edificación (RITE) y otros.

Para montar un negocio en un local hay que tener claros dos conceptos: el concepto de uso y el concepto de actividad.

- Uso: Todos los locales o edificios tienen un uso. Los usos están regulados por el planeamiento municipal, por lo que pueden varios en función de cada municipio. Pero en general, los usos más comunes son: residencial, comercial, oficinas, industrial, almacenamiento, pública concurrencia, etc.

- Actividad: Se trata del negocio concreto que se va a desarrollar dentro de un local. Existen tantas actividades como negocios diferentes pueda haber. Por tanto, dentro de un mismo uso (por ejemplo el comercial), pueden desarrollarse multitud de actividades diferentes (tiendas de ropa, pescaderías, zapaterías, copisterías, perfumerías, etc.).

Cada vez que queramos montar un negocio en un local deberemos desarrollar un proyecto de actividad, realizado por un técnico competente. Existe una excepción, y es que realicemos una transmisión de la actividad (también llamado cambio de titularidad), es decir, que nos adaptemos a la actividad que ya existía, en cuyo caso no tendríamos que realizar un proyecto de actividad nuevo, puesto que continuaríamos la actividad anterior. Para ello la actividad tiene que ser la misma o muy parecida, es decir, si antes había una tienda de ropa no podemos pasar a vender pescado, pero igual sí que podríamos pasar a vender otro tipo de ropa diferente. Pero aunque pasemos a vender pescado, cambiamos de actividad, pero no cambiamos el uso del local, que seguiría siendo comercial.

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Los requisitos para un cambio de uso son mucho mayores que para un cambio de actividad. Los cambios de actividad, sobre todo si no se realizan obras, admiten muchas más tolerancias que los cambios de uso. No todas las actividades que se puedan situar en un bajo comercial son comerciales. Existen actividades consideradas como uso de pública concurrencia, que implican un cambio de uso, y que además son mucho más restrictivas en materia de protección contra incendios. Es el caso de las actividades de hostelería, los gimnasios, las salas de exposición, etc.

Los elementos más importantes que hay que mirar a la hora de elegir un local para un negocio son los siguientes:

- La accesibilidad: Simplificando mucho, un local es accesible cuando no tiene peldaños, y si tiene varias plantas, ha de tener ascensor. Si el local es nuevo, se sitúa en un edificio nuevo o se trata de un cambio de uso, el local ha de ser 100% accesible. Si el local se sitúa en un edificio antiguo, protegido, o no se cambia el uso, existen ciertas tolerancias, pero hay que adaptarse en la medida de lo posible, por ejemplo realizando una pequeña rampa, instalando plataformas salvaescaleras, rebajando los desniveles en la medida de lo posible, etc. También es necesario que los aseos públicos, si los hay, sean accesibles.

- La protección contra incendios: La protección contra incendios no suele condicionar la viabilidad de un local, pero puede requerir la realización de ciertas obras. En cierto tipo de locales, las puertas han de abrir hacia fuera y tener unas determinadas dimensiones y características. A veces incluso son necesarias dos salidas independientes (en locales muy grandes). Deben existir extintores, iluminación de emergencia, señalizaciones, y, en ciertos casos (en locales muy grandes), sistemas de protección y alarma de incendios, rociadores, etc.

- Las salidas de humos: Este es un condicionante muy importante en los locales de hostelería, así como en las viviendas. La salida de humos de la cocina debe llevar el humo directamente hasta la cubierta del edificio. Es decir, no se puede extraer directamente a la fachada, ya sea principal o trasera, porque molestaría a los vecinos de arriba.

- Los aseos: Todo local ha de tener al menos un aseo para uso del personal. Si este aseo es público ha de haber uno por cada sexo y han de ser accesibles, salvo en locales muy pequeños, en los que se tolera que solo uno sea accesible o incluso que solo exista un aseo

- La ventilación y la climatización: Los locales nuevos o los cambios de uso han de cumplir unos requisitos mínimos de ventilación y climatización exigidos por el RITE, lo que conlleva generalmente a instalar conductos de ventilación por todo el local, generalmente por el techo o falso techo del local, que renueven y climaticen el aire mediante la impulsión y extracción de aire del exterior.

- El aislamiento acústico: Todas las actividades han de cumplir las ordenanzas de ruidos de su municipio. Si se trata de una actividad ruidosa o que genere ruidos de algún tipo (música, radio, televisión, máquinas, etc.) se deberá contratar una empresa especializada que realice una medición acústica en los locales o viviendas colindantes. Si el ruido recibido en los locales colindantes no cumple ciertos valores, puede ser necesario tener que aislar acústicamente el local. Para ciertas actividades muy ruidosas o que produzcan muchas vibraciones, puede ser inviable situarse en ciertos locales, por mucho que intenten aislar los cerramientos. Puede ser el caso de las actividades industriales, las discotecas, las salas de fiestas, los cines, etc.

¿Cómo puedo saber si un local es adecuado o no para mi negocio?

La mejor manera es consultar con un técnico competente. A veces nos llegan clientes que quieren realizar un proyecto de actividad en un local que acaban de alquilar que es completamente inviable para dicha actividad. En muchos casos, por muchas obras que realices, no se puede instalar dicha actividad, y otras veces las obras necesarias son inabarcables, por lo que los usuarios tienen que pagar unos meses de alquiler que no les han servido para nada.

Por eso, la consulta con un técnico ha de ser previa a la adquisición del local. Es más, lo ideal es contratar un servicio de asesoramiento y búsqueda de locales con un técnico especializado. Este servicio puede incluir la búsqueda de locales o el análisis de los dos o tres locales que tú consideres más adecuados. Seguro que este servicio te sale mucho más barato que pagar un mes de alquiler o que pagar la entrada de la compra del local. Además, si este técnico es el que te realiza el proyecto de actividad para solicitar la licencia de apertura del local, o el proyecto de reforma del local comercial, puede incluso que te descuente dicho asesoramiento de los honorarios del proyecto.

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