¿Qué es un Área de Rehabilitación Integral (ARI)?

¿Qué es un Área de Rehabilitación Integral (ARI)?

Silja Molist

Silja Molist

Arquitecto

ARI significa Área de Rehabilitación Integral. Se trata de zonas que por alguna circunstancia especial necesitan ser rehabilitadas con mayor urgencia que otras. Estas zonas son declaradas como tal por la Comunidad Autónoma correspondiente, a petición del ayuntamiento correspondiente o por iniciativa de la propia Comunidad Autónoma. Este concepto se definió a nivel nacional por primera vez en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, publicado en 2008, aunque en Galicia ya existía desde 1996, y desde entonces se han ido creando cada vez más áreas de este tipo por toda España.

Una de las finalidades principales de declarar como ARI una zona es la obtención de financiación para poder rehabilitarla. Las viviendas que se sitúan en una ARI tienen la posibilidad de solicitar subvenciones para poder ser rehabilitadas. 

Como ejemplo, vamos a analizar las ARIs que hay en Galicia, los tipos y las subvenciones que existen.

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ARIs en Galicia

El organismo que tramita las Áreas de Rehabilitación Integral en Galicia es el Instituto Galego de Vivenda e Solo. En otras comunidades existen organismos similares. Todos los municipios que tienen una o varias ARIs deben tener una oficina de rehabilitación, que se dedique, entre otras cosas, a gestionar las subvenciones para estas áreas.

En Galicia existen varios tipos de ARI. Podemos distinguir los siguientes:

  1. ARI de los Caminos de Santiago. Este es un ARI en su conjunto, declarado en 2010. Comprende los siete Caminos de Santiago que pasan por Galicia declarados originalmente (Francés, De La Plata, Inglés, Primitivo, Norte, Fisterra-Muxía y Portugués) más otros dos declarados en 2019 (Portugués por la Costa y Camino de Invierno). El ARI afecta a todas las parroquias por las que pasa el Camino, salvo en ciudades y pueblos importantes, que se ciñe exclusivamente al propio Camino.
  2. Área de Rehabilitación de Centro Histórico. Comprende los cascos históricos más emblemáticos de Galicia, incluyendo todas las ciudades.
  3. ARI Rural. Se trata de ARIs situados en municipios de menos de 5.000 habitantes y con una configuración predominantemente rural. Incluye los núcleos rurales de Vilar de Santos y de Sober. 
  4. ARI general. Existe otro tipo de ARI que por sus especiales cualidades deben ser protegidos especialmente y no se corresponden con un centro histórico, ni con un entorno rural. Normalmente se trata de barrios con características especiales, como barrios degradados, o barrios con unas características urbanísticas que merece la pena proteger. 
  5. ARI Supramunicipal. Se trata de ámbitos que sobrepasan a un municipio. En este caso podemos destacar el ARI de la Ribeira Sacra, declarado en 2020, que incluye varios municipios.

¿Cómo saber si mi vivienda está en un ARI?

Si estás en Galicia, en la página https://ari-igvs.xunta.gal/es/aris podrás consultar todos los ARIs existentes hasta la fecha. Si no te aclaras, siempre podrás consultar con un técnico de la zona o en el servicio de urbanismo de tu municipio.

Que tu vivienda esté en un ARI no implica directamente que tenga algún tipo de protección, aunque estas áreas no se han hecho al azar, y suelen coincidir con entornos protegidos en el planeamiento municipal. Por ejemplo, suelen coincidir con algún Plan Especial de Protección. 

Lo que sí que implica es que puedas optar a una subvención de rehabilitación antes o después. Las subvenciones para los ARI no son permanentes, están vinculadas a un plan de financiación estatal. 

Subvenciones ARI

Como ya hemos dicho, una de las finalidades últimas de declarar un área como ARI es la obtención de financiación para rehabilitar sus edificios. Cada ARI tiene sus propios plazos y se gestiona a través del propio ayuntamiento, en el caso de que sea de ámbito municipal, o de la Comunidad Autónoma, en el caso de que sea de ámbito supramunicipal.

Las subvenciones para cada ARI van saliendo periódicamente siempre que tengan financiación. Es decir, pueden convocarse varios años seguidos y de repente estar unos años sin convocarse, debido a la falta de financiación. Es más probable que obtengan financiación las ARIs de reciente creación que las que lleven existiendo desde hace muchos años.

A día de hoy, el programa que financia las ARIs es el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural previsto en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Mediante este programa, los ayuntamientos solicitan financiación para sus ARIs, y el organismo autonómico competente (en Galicia el Instituto Galego de Vivienda e Solo) reparte la financiación en base a ciertos criterios como la antigüedad del ARI, presupuesto para ese año, etc.

Una vez que un ARI obtiene financiación, convoca la subvención y la gestiona a través de su oficina de rehabilitación municipal.

Condiciones de las subvenciones ARI

Aunque las subvenciones de cada ARI tienen unas bases propias, las condiciones de cada una de ellas son similares, pues están basadas en el Programa de Fomento de la Regeneración y Renovación Urbana y Rural, anteriormente citado. Veamos un resumen de las principales características.

Actuaciones subvencionables:

Actuaciones relacionadas con la eficiencia energética:

  • Mejora de la envolvente térmica
  • Instalación de sistemas de calefacción, climatización, etc.
  • Instalación de equipos que usen energías renovables: energía fotovoltaica, biomasa, geotermia, aerotermia o paneles solares. Con estas actuaciones se deberá reducir la demanda energética anual global en al menos un 35% en zonas D y E o de un 25% en zona C. En cualquier caso, siempre será necesaria la mejora de la envolvente térmica.
  • Mejora de la protección frente al ruido.
  • Mejora de la protección frente al gas radón.

Además, en edificios de viviendas, también serán subvencionables otras actuaciones, entre las que se encuentran: mejora de las instalaciones comunes de ascensores e iluminación, instalación de mecanismos de ahorro de agua, instalación de recogida y evacuación de residuos domésticos, acondicionamiento de la parcela, actuaciones que fomenten la movilidad sostenible, instalación de fachadas o cubiertas vegetales, instalación de sistemas de domótica.

Actuaciones relacionadas con el fomento de la conservación:

  • Conservación de cimentación, estructura e instalaciones.
  • Conservación de cubiertas y fachadas.
  • Adecuación interior de la vivienda a las condiciones de funcionalidad, habitabilidad, seguridad e higiene.

Actuaciones relacionadas con el fomento de la accesibilidad:

  • Instalación de ascensores, salvaescaleras o rampas.
  • Instalación de productos de apoyo.
  • Instalación de elementos de aviso.
  • Instalación de videoporteros.
  • Domótica.
  • Intervenciones de mejora de la accesibilidad en el interior de la vivienda.
  • Intervenciones que mejoren los parámetros del CTE DB-SUA

Ejecución de obras y trabajos de mantenimiento

Ejecución de obras y trabajos de mantenimiento para adecuar las viviendas y los edificios a los estándares previstos en la normativa vigente.

Cuantías

Las cuantías de las ayudas provendrán de una fuente estatal y de una fuente autonómica. 

  • Las cuantías estatales tendrán las siguientes condiciones:La cuantía máxima no podrá superar el 40% del coste de la actuación, salvo que los ingresos de la unidad de convivencia sean inferiores a tres veces el IPREM, en cuyo caso la cuantía será del 75%.  También se aplicará dicha cuantía del 75% en actuaciones de mejora de la accesibilidad si en la unidad de convivencia existe una persona con discapacidad o mayor de 65 años.
  • La cuantía máxima será de 12.000 euros/vivienda, ya sea unifamiliar o colectiva, en actuaciones de mejora de la eficiencia energética.
  • La cuantía máxima será de 8.000 euros/vivienda, ya sea unifamiliar o colectiva, en actuaciones de conservación o de mejora de la accesibilidad. Se incrementará esta cuantía en 120 euros/m² construido en locales comerciales u otros usos. Las cuantías autonómicas pueden variar en función de cada Comunidad Autónoma. En el caso de Galicia tendrán las siguientes condiciones:
  • La cuantía máxima será de 4.000 euros/vivienda hasta un máximo del 10% del presupuesto.

Los criterios de evaluación tendrán en cuenta estar en disposición del título habilitante (licencia o comunicación previa) y el grado de protección del edificio, teniendo preferencia las edificaciones con un grado de catalogación superior. En caso de empate, se tendrá en cuenta el orden de presentación.

Para poder presentar la solicitud, será necesario, entre otros documentos, haber realizado el proyecto técnico o memoria técnica en el que se describan las obras a ejecutar. En el caso de que el importe de las obras supere los 30.000 euros, será necesario aportar tres presupuestos de obra y justificar, de ser el caso, por qué no se ha elegido la oferta más ventajosa.

Este es un ejemplo de subvención para un ARI convencional, como puede ser el de un casco histórico o el de cualquier barrio protegido. Las ARIs plurimunicipales, como el de los Caminos de Santiago, el de las Illas Atlánticas o el de la Ribeira Sacra, tienen las mismas cuantías, pues se basan en el mismo plan, aunque pueden surgir matices. Por ejemplo, en ciertos ARI, como el de los Caminos de Santiago, se establece una cuantía de 30.000 euros para la reconstrucción de viviendas, es decir, la construcción de una vivienda nueva donde antes había una vivienda demolida o una infravivienda.

Resumen

Tener una vivienda en una ARI puede resultar un beneficio pero también puede ser una responsabilidad, puesto que normalmente se trata de entornos protegidos. Las Áreas de Renovación Urbana se han creado para proteger el entorno urbano y rural, y por tanto hemos de mantener las edificaciones que se encuentran en estas áreas en un estado de conservación adecuado. Para ello, la administración nos otorga ayudas periódicas para rehabilitar dichas edificaciones. Estas ayudas pueden suponer de media entre 12.000 euros para actuaciones de conservación y 16.000 euros para actuaciones de mejora de la eficiencia energética, sin superar el 50% del coste total en los casos generales o el 85% en ciertos casos especiales. Por tanto, son superiores, gracias al aporte autonómico, a cualquier otra subvención de rehabilitación existente actualmente. Por tanto, no lo dudes, si tienes una vivienda en un ARI, infórmate y empieza ya a rehabilitar.

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