Normativas de viviendas de uso turístico

En los últimos años han proliferado cada vez más distintos tipos de alojamientos alternativos a los clásicos hoteles, hostales y pensiones. Las normativas se han ido adaptando a esta nueva realidad de las calles. De esta manera, han aparecido conceptos como apartamentos turísticos, pisos turísticos, viviendas turísticas o el que nos compete en este caso: viviendas de uso turístico. 

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

No hay un consenso a nivel nacional sobre qué es una vivienda de uso turístico, pues las competencias de turismo están asignadas a las Comunidades Autónomas. Aún así, más allá de pequeños matices, podemos establecer que las viviendas de uso turístico son viviendas convencionales que se alquilan en períodos breves de tiempo (por ejemplo, en períodos inferiores a un mes). 

Al contrario que los apartamentos turísticos (cuyo propietario ha de ser una empresa vinculada al sector turístico), las viviendas de uso turístico pueden tener un propietario particular. 

Las viviendas de uso turístico pueden ser de cualquier tipología, ya sean pisos de comunidad (cuyo nombre vulgar es el de pisos turísticos), viviendas unifamiliares, chalets, etc. No tienen que tener ningún tipo de zonas comunes, porque son una unidad en sí mismas. Por tanto, lo habitual es que se encuentren rodeadas de viviendas convencionales.

¿Por qué han proliferado tanto?

Frente al alquiler convencional, las viviendas de uso turístico dan habitualmente mayor rentabilidad, sobre todo en las zonas más turísticas. Incluso se puede compatibilizar el alquiler convencional durante la temporada y el alquiler turístico en verano o en vacaciones. El alquiler turístico se puede variar en función de la demanda, poniendo precios más caros en temporada alta y más baratos en temporada baja.

A nivel reglamentario, los usos estrictamente hoteleros (hoteles, hostales y pensiones) son cada vez más restrictivos: requieren garaje, ascensor, servicios de limpieza, recepción 24 horas, comedor, salones, protección contra incendios, accesibilidad, etc. Además, con las normativas de protección del patrimonio, construir un hotel en el centro de una ciudad es casi imposible.

Sin embargo, los turistas prefieren alojarse en el centro en lugar de en hoteles de extrarradio, por muy modernos que sean. La mayoría de turistas no valoran los salones, la pensión completa o la recepción 24 horas, sino la cercanía al centro.

En estas condiciones, se ha creado una demanda de alojamientos turísticos en el centro de las ciudades que ha sido cubierta por el parque inmobiliario tradicional existente. Estos nuevos pisos turísticos eran, en muchos casos, pisos en alquiler que acogían a gente del barrio. También eran en muchos casos pisos de estudiantes, de trabajadores desplazados, etc.

Esto ha dado lugar a la gentrificación de muchos barrios céntricos de las grandes ciudades, es decir, barrios modestos de clases trabajadoras, que se han convertido en barrios turísticos o barrios de ricos que se pueden pagar los nuevos alquileres. Los modelos de negocio de estos barrios también han cambiado, proliferando cada vez más la hostelería turística (take away, comida rápida, vending), las tiendas de souvenirs, etc.

¿Son las viviendas de uso turístico un problema para la sociedad?

Dependiendo a quién le preguntemos, las viviendas de uso turístico pueden ser un dinamizador del turismo y del comercio o una lacra para las clases trabajadoras. Lo que sí está claro, es que muchos ayuntamientos las están regulando o incluso prohibiendo, pues han generado un serio problema de habitabilidad en algunas ciudades. 

El boom de los apartamentos turísticos ha ido demasiado rápido, como el de cualquier otro negocio que se pone de moda. El problema es que este negocio estaba muy poco regulado y afectaba directa o indirectamente a muchas familias que de repente se tenían que cambiar de casa o de barrio por no poder asumir el coste del alquiler.

Normativa de viviendas de uso turístico

Como ya hemos dicho, cada Comunidad Autónoma tiene su propia regulación sobre viviendas de uso turístico. Lo habitual es, como es el caso de Galicia, que el propietario tenga que presentar una declaración responsable ante el organismo autonómico competente en la que declara que va a usar su vivienda como alquiler vacacional. Los únicos requisitos que se le solicitan son un seguro de responsabilidad civil y la licencia de primera ocupación de la vivienda.

En otras comunidades más restrictivas, como por ejemplo en Madrid, se solicita un certificado de idoneidad realizado por un arquitecto que acredite que la vivienda cumple unos requisitos mínimos (calefacción, agua, ventilación, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación). 

En general, los ayuntamientos tienen potestad para regular las viviendas de uso turístico de su propio municipio. La mayoría de ellos no se meten y dejan en manos de la Comunidad Autónoma la regulación de las viviendas de uso turístico. Solo los ayuntamientos en los que el volumen de viviendas de uso turístico es muy grande o problemático tienen una regulación propia. Veamos algunos ejemplos.

Viviendas de uso turístico en Barcelona

El 15 de noviembre de 2019 la ciudad de Barcelona suspendió las comunicaciones previas de inicio de actividad para la instalación de viviendas de uso turístico. El período de suspensión es de un año. Esta suspensión se ha creado para compensar la normativa autonómica que regula una nueva tipología de alojamiento turístico: el alquiler de habitaciones independientes.

Anteriormente, ya existía en Barcelona el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, que impedía la apertura de hoteles en el centro y de nuevos apartamentos turísticos, aunque fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. 

Viviendas de uso turístico en Madrid

El 27 de marzo de 2019 se aprobó el “Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje” en el ayuntamiento de Madrid. Este plan no prohíbe directamente las viviendas de uso turístico, pero establece que tengan una entrada diferenciada del resto de las viviendas. 

En la práctica, esto impide crear viviendas de uso turístico en edificios que compartan el portal con viviendas convencionales, lo que supone el 95% de las viviendas de uso turístico actuales. Este plan divide el municipio en tres anillos, con diferentes regulaciones cada uno, siendo el anillo periférico el más laxo.

La idea de este plan es controlar el uso hotelero en todas sus vertientes (hoteles, pensiones, apartamentos turísticos, etc.) en los barrios más céntricos y permitirlo en la periferia. Sin embargo, este plan ha sido muy criticado y está pendiente de juicio ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Es probable que el nuevo gobierno reforme este plan en un futuro.

Viviendas de uso turístico en Santiago de Compostela

Santiago de Compostela es una ciudad muy turística en proporción a su tamaño. Recibe grandes oleadas de turistas o peregrinos, especialmente en los llamados años Xacobeos. También es una ciudad con muchas administraciones, debido a que es la capital de Galicia y, por tanto, también tiene muchos funcionarios, trabajadores desplazados y un gran número de estudiantes universitarios. Y, por si esto fuera poco, tiene un gran patrimonio artístico y arquitectónico en torno a su ciudad vieja, que se ha de preservar y potenciar.

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Debido a estas circunstancias, Santiago es una ciudad muy propensa a la gentrificación. Su ciudad vieja está siempre abarrotada de gente de todos los países. 

A su vez, sus normas de protección del patrimonio son muy estrictas, por lo que muchas viviendas de la ciudad vieja no se pueden rehabilitar porque, aunque existen subvenciones, sus inquilinos no tienen dinero para afrontar el coste de esta. 

Sin embargo, desde hace unos años la moda de los pisos turísticos ha llegado a la ciudad. Tanto, que ha desplazado a los vecinos que quedaban en la ciudad vieja. Por esta razón, el ayuntamiento de Santiago prohibió en 2018 la instalación de viviendas de uso turístico en su casco histórico, alegando que las viviendas de uso turístico suponen un uso hotelero y, por tanto, este uso es competencia municipal.

Pero en 2018 no solo prohibió la instalación de viviendas de uso turístico en el casco histórico. También reguló de alguna manera las viviendas de uso turístico en el resto de la ciudad mediante la obligación de la presentación de un proyecto de actividad en el ayuntamiento, cumpliendo los requisitos del Código Técnico de la Edificación. 

Evidentemente, las viviendas antiguas no cumplen el Código Técnico de la Edificación, por lo que este requisito creó una inseguridad jurídica a los propietarios, que no sabían si tendrían que poner extintores, alarmas de incendios, rampas, ascensores, etc., cuando en otros municipios limítrofes los requisitos para realizar una vivienda de uso turístico eran nulos. 

Además, en ciertas áreas de la ciudad (donde regían ciertos planes parciales) se prohibían en la práctica las viviendas de uso turístico por circunstancias particulares de cada plan parcial completamente ajenas a las viviendas de uso turístico.

Finalmente, el 20 de diciembre de 2019, se suspenden todas las autorizaciones de viviendas de uso turístico, así como del resto de tipos de alojamientos, en todo el tejido urbano de la ciudad (gran parte del municipio), durante el período de un año, hasta que no se cree una modificación del PXOM que regule el uso hotelero. El motivo de esto es la proliferación de viviendas de uso turístico en los alrededores del casco histórico en un volumen tal que la ciudad no podía asumir, y para impedir la gentrificación de los barrios más céntricos.

Necesidad de normativas municipales

Como hemos visto, esto es solo un ejemplo de lo que está sucediendo en algunas ciudades a nivel normativo. La rapidez del fenómeno ha sobrepasado a las administraciones y se ha tenido que adaptar la normativa a marchas forzadas, beneficiando a unos y perjudicando a otros. 

Pero lo que es un hecho, es que muchos propietarios que han hecho todos los trámites correctamente están en un limbo legal o directamente han gastado sus ahorros (haciendo reformas, instalando extintores, alarmas, etc.) para no obtener su licencia, mientras que multitud de pisos turísticos ilegales campan a sus anchas desde hace años impunemente.

Podemos deducir otro hecho: la reglamentación de viviendas de uso turístico debería ser municipal (no solo autonómica). Cada ayuntamiento conoce su funcionamiento, sus barrios turísticos, sus barrios que hay que proteger, sus servicios. Cada ayuntamiento ha de establecer sus cuotas de alojamientos turísticos por barrio, de manera reglada y no arbitraria. 

No podemos basarnos en normativas de hace veinte años para regular los alojamientos turísticos, porque este es un fenómeno nuevo. Por tanto, habrá que rehacer los planes generales, los planes especiales y los planes parciales de cada municipio, si es necesario, para hacerlo de manera correcta, pero no poner parches que cada gobierno o cada juez pueda cambiar en cualquier momento.