CONTRATO DE ALQUILER: Guía para el arrendador y el arrendatario

Si tienes dudas sobre el contrato de alquiler, puedes encontrar toda la información relevante en este post en el que hemos recopilado las consultas más habituales tanto de los inquilinos como de los propietarios.

Si te encuentras en la situación de los arrendatarios, algunas de las preguntas para alquilar un piso que resolvemos tienen que ver con tus derechos como inquilino, cómo hacer el contrato de alquiler de vivienda, la duración del contrato y su renovación, etc.

Sin embargo, si eres el arrendador, podrás resolver dudas como: tipos de contrato de arrendamiento de vivienda, cómo elegir a un inquilino solvente, qué trámites necesitas para el alquiler, temas de fianzas, etc.

Te encuentres en un caso o en el otro, podrás resolver todas tus dudas sobre el contrato de alquiler de vivienda básico, y otros aspectos importantes. Además, si tienes alguna consulta concreta, puedes realizar una pregunta a nuestros expertos, que te ayudarán en todo el proceso del alquiler.

Empezaremos hablando sobre los trámites obligatorios que tiene que tener la vivienda para poder ser alquilada y sobre los aspectos que tendremos que tener en cuenta para elegir la vivienda en la que queremos vivir de alquiler.

Si has decidido poner un inmueble en alquiler, tendrás que decidir algunos aspectos como el tipo de alquiler (temporal, vacacional, con opción a compra, etc), si alquilarás el piso amueblado o vacío, quién pagará la comunidad o los suministros, y otros detalles que tienes que pensar antes de buscar un inquilino y de firmar el contrato de alquiler.

Cosas a tener en cuenta al alquilar un piso

Para una buena elección, es importante que tengamos claro las características de la vivienda que buscamos y si se va a adaptar a nuestras necesidades. Quizás las características que más van a decantar nuestra elección son el precio, la superficie y la ubicación. Esta primera concreción se va a basar más en nuestro criterio personal, pero a partir de aquí deberemos ser precavidos y estar atentos para detectar cualquier situación anómala.

Para verificar que un piso reúne las condiciones para ser habitable deberemos asegurarnos que dispone de Certificados que lo acrediten y que nos van a ser muy útiles a la hora de utilizarlo. Entre esta documentación lo mas importante es:

• Certificado de habitabilidad de 1ª o 2ª ocupación. (Cédula de habitabilidad)
• Certificado energético.
• Certificado de Instalaciones Eléctricas de Baja Tensión. (Boletín)

El Certificado de Eficiencia Energético es un trámite obligatorio para la venta o alquiler de un inmueble, puede ser realizado por un arquitecto o ingeniero, tanto técnico como superior. Al registrarlo nos entregarán una calificación energética en una etiqueta energética que deberemos mostrar cuando pongamos el piso en alquiler.

Al igual que es necesario mostrar la calificación energética, es fundamental demostrar que la vivienda se encuentra en buen estado antes de alquilarla. Gracias a la cédula de habitabilidad podemos certificar la habitabilidad de nuestro inmueble.

¿Puedo alquilar sin cédula de habitabilidad?

Cuando tengamos intención de alquilar una vivienda de nuestra propiedad, nos preguntaremos si necesitamos disponer de la cédula de habitabilidad para realizar dicha operación. Para contestar a esa pregunta, explicaremos qué es la cédula de habitabilidad y en qué consiste este trámite.

La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva, son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el articulo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinada a residencia.

Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. También es necesaria para cualquier transición, venta, alquiler o cesión de uso, etc. Por lo tanto, la ley nos obliga a disponer de Cédula de habitabilidad vigente si queremos alquilar nuestro inmueble.

Una vez tengamos los trámites técnicos realizados por profesionales cualificados, ya podemos poner el anuncio de alquiler del piso en el que aparecerá la calificación energética del inmueble, o confiar en una agencia inmobiliaria para que se ocupen de la gestión del alquiler.

Probablemente varias personas se pondrán en contacto con nosotros para alquilar el inmueble y estará en nuestra mano decidir el que queramos que sea nuestro inquilino. Para tomar la decisión podemos realizar un estudio de solvencia del inquilino o revisar la documentación que nos debe entregar para firmar el contrato de alquiler. En el siguiente enlace puedes acceder al post en el que se enumera la documentación que debe entregar tanto el inquilino como el propietario.

Cómo saber si un inquilino es solvente

Para empezar aconsejo al futuro arrendador, realizar un estudio de solvencia del inquilino que puede hacerlo a través del banco por si existieran incidencias llamativas, o a través de empresas especializadas en la materia. Y, todo ello, respetando la Ley de Protección de Datos, puesto que para ese estudio de solvencia del inquilino este tiene que dar su previa autorización.

Otra opción, muy utilizada es la de contratar un seguro de impago de alquiler, lo que le supondrá un coste al arrendador pero, a su vez, para su formalización hacen un estudio de solvencia del inquilino. Este seguro de impago de alquiler cubre hasta doce mensualidades de impagos por alquiler y protege frente a los daños que puede producir el inquilino en el mobiliario y robo.

Todo esto puede complicarse un poco si la vivienda que quieres alquilar es tu vivienda habitual. Si tu vivienda habitual es alquilada y no eres el propietario, no podrás tomas esta decisión por ti mismo, tendrías que hablarlo con el dueño de la vivienda e incluir una clausula en el contrato que te permita subarrendar una habitación, o alquilar la vivienda por días o temporadas.

Pero el caso más común, es cuando tienes una vivienda habitual que es de propiedad y quieres alquilarla. En los tiempos que corren esto suele deberse al cambio de ubicación del puesto de trabajo. En este caso es tu decisión, pero tendrás que tener en cuenta ciertas cosas.

¿Puedo alquilar mi vivienda habitual?

La respuesta es sí. Puedo alquilar mi vivienda habitual pero pasaré a declarar a hacienda en la declaración de la renta de cada año el ingreso que obtenga, que incrementará la cantidad a pagar puesto que pasaré a tener más ingresos; suponiendo, en este caso, que la vivienda no estaba gravada con hipoteca.

Puedo alquilar mi casa con hipoteca e irme a vivir de alquiler, por lo que pasaré a desgravar ese alquiler por la vivienda que ocupo ahora si reúno los requisitos para ello.

Otra cuestión bien diferente, es alquilar mi casa por días, puesto que en este caso dependemos de la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble.

Primero hay que analizar la legislación vigente en la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, y con lo que esta permita el segundo paso es redactar un buen contrato de arrendamiento, y contratar un seguro de hogar para evitar en lo posible disgustos y, por último, pero muy importante, no olvidarse de las obligaciones fiscales con hacienda.

Para redactar un contrato de arrendamiento que sea justo para ambas partes y que este dentro de la legalidad lo mejor es contar con la ayuda de un profesional, ya que la redacción de algunas cláusulas puede ser complicado.

Por eso, muchas personas deciden copiar un formato de contrato de alquiler encontrado en internet y firmarlo sin pararse a leer o editar las posibles cláusulas que no tengan en cuenta su situación peculiar. Por ello, vamos a hablar de las pautas que tienes que tener en cuenta al redactar un contrato de alquiler.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento

1. Duración. El plazo será el que libremente pacten las partes, y si este es inferior a tres años, el día del vencimiento se prorroga por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo.
2. Garantías del arrendamiento. El propietario de una vivienda suele tener el temor de encontrarse con impagos de renta o con desperfectos al final del contrato de arrendamiento, por ello, vamos a distinguir tres figuras que le protegen: fianza, aval y seguro de impago.
3. Gastos de comunidad e IBI. El propietario será el responsable en caso de impago, tanto por cuotas, incluyendo posibles derramas, de comunidad como del IBI, por eso lo normal es que en el precio de la renta se incluyan ya estos gastos para evitar posibles problemas de morosidad con la comunidad y con la administración pública.
4. Obras de conservación. El propietario es responsable de acometer las obras necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda y el inquilino está obligado a realizar las obras de mantenimiento que sean producidas por el desgaste rutinario.

Te recomendamos realizar siempre un contrato de alquiler por escrito, ya que es más seguro para ambas partes tener por escrito todas las condiciones del alquiler.

En caso de no tener un contrato de alquiler por escrito, se considera que es un contrato verbal, ya que habéis tenido que acordar las condiciones en una conversación.

Para demostrar que existe ese contrato de alquiler se puede hacer mediante el recibo de pago mensual de la renta, que debería hacerse por transferencia bancaria para que quede un rastro de este pago.

Peligros del alquiler sin contrato

El arrendador en caso de falta de justificante con el que pueda demostrar la existencia del cobro de la renta no podrá:

• Demostrar la existencia de ese contrato verbal
• Aumentar la renta a su inquilino
• No tendrá derecho a la exención en la declaración de la renta por el alquiler, que será del 100% si el inquilino es menor de 30 años y del 60% si es mayor de 35 años

El arrendatario si no puede justificar el contrato verbal puede ocurrirle lo siguiente:

• Al no existir un contrato firmado, el plazo para resolver el mismo es de seis meses.
• En cuanto a las subidas de la renta, si no hay recibo que demuestre el inicio del contrato verbal, no habrá subida; lo que, supone un nuevo beneficio para el inquilino.
• No podrá deducir en la declaración de la renta el alquiler, excepto que tenga justificantes que acrediten dicho alquiler.

Existen más derechos del arrendatario que derechos del arrendador en caso de un alquiler sin contrato; por eso, siempre será más beneficioso para las dos partes dejar todo por escrito y bien claro.

A pesar de no ser buena idea no firmar un contrato de alquiler, el inquilino sigue teniendo sus derechos como arrendatario de la vivienda. Puede ser más complicado como decíamos el demostrar que eres el inquilino, pero una vez que lo haces, tienes los mismo derechos que si existiese un contrato por escrito. Incluso podrías realizar una reclamación si fuese necesario.

A continuación enumeramos los derechos del inquilino.

Derechos del inquilino sin contrato

Se tiene la confusión de que por no disponer de un contrato de arrendamiento por escrito, se ha alquilado el inmueble ilegalmente, cuándo el contrato de alquiler es verbal es perfectamente válido.

Por eso, los derechos del inquilino cuando no hay contrato son los mismos que si existiera por escrito:

• El uso y disfrute pacífico de la vivienda.
• La duración y las prórrogas del contrato de arrendamiento serán las mismas que en un contrato redactado por escrito, puesto que en ambos casos, las partes deben respectar lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El pago de la renta mensual.
• La obligación de conservar la vivienda en buen estado.
• El derecho de adquisición preferente, o más conocido como derecho de tanteo y retracto en caso de venta de la vivienda.

Tal y como veníamos comentando, cuando no hay un contrato por escrito, se presupone un acuerdo verbal, por lo que sería como si existiera un contrato verbal de alquiler. Este tiene desventajas frente a un contrato por escrito, pero muchas veces por desconocimiento o por falta de tiempo, se opta por no redactar y firmar un contrato. Por ello, hablaremos sobre la validez de este tipo de contrato verbal, por si te encuentras ante esta situación.

Contrato verbal de arrendamiento

Debemos tener en cuenta que la validez de un contrato verbal existe por el mero hecho de que dos partes (propietario e inquilino) se pongan de acuerdo para ceder un inmueble por un precio; puesto que, la plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta, que es un elemento esencial de cualquier contrato de arrendamiento.

Por ello, un inquilino que no haya firmado un contrato de arrendamiento y esté usando un inmueble y pagando debidamente la oportuna renta, debe tener en cuenta que tiene un contrato de arrendamiento por acuerdo verbal entre las partes, con plenos efectos y validez absoluta.

Claro, que evidentemente un acuerdo verbal tiene sus desventajas, puesto que en caso de controversia no existirán unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir con el fin de interpretar a que parte le asiste la razón.

Además, no todos los contratos verbales tienen la misma validez. Los contratos de alquiler que son verbales y no escritos están regulados por el artículo 1543 del código civil. Mientras que algunos contratos verbales no son validos y pueden traer serios problemas.

Mientras que todo vaya bien será sencillo, pero en un proceso de desahucio o en una demanda por daños, el contrato verbal tiene serias desventajas. Por lo que recomendamos siempre dejar por escrito todas las condiciones.

¿Cuál es la validez de un Contrato Verbal?

Un contrato verbal tiene plena validez; aunque debe reiterar que es frecuente su celebración pero que no es recomendable, no olvidemos ese dicho que dice “lo escrito, escrito está”.

Así, debemos partir de la validez de un contrato verbal en el código civil centrándonos en dos preceptos que se regulan en este:

• El artículo 1278 dice “los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran las condiciones para su validez”.
• El artículo 1261 por el que no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

1. ​Consentimiento de los contratantes
2. Objeto cierto que sea materia de contrato
3. Causa de la obligación que se establezca

Y, ¿por qué en base a esta regulación un contrato verbal en el código civil tiene validez?: porque genera recíprocas obligaciones para las partes.

Es habitual encontrar contratos verbales de compraventa, de alquiler, de prestación de servicios, y contratos de obra o de trabajo. Respecto a los contratos de trabajo, tienes que saber que algunos tipos tienen que firmarse por escrito obligatoriamente.

Si es un contrato verbal pueden darse problemas con algunas cláusulas al no estar escritas pero también con los datos de las dos partes del contrato, inquilino y propietario. Ya que en el contrato escrito es fundamental los datos de los titulares del contrato. De manera que si cambia el arrendador o el arrendatario, se pueda realizar el cambio de titularidad del contrato de manera legal y cumpliendo las distintas cláusulas.

Cambiar el titular en un contrato de alquiler

El cambio de arrendatario en el contrato de alquiler puede producirse a través de una cesión del contrato o a través de una subrogación.

La cesión del arrendamiento es un contrato por el cual el arrendatario (cedente) de un inmueble, transmite a un tercero (cesionario), los derechos y deberes que se pactaron en el contrato de alquiler original. Pasando el nuevo arrendatario a ocupar el lugar del antiguo, frente al arrendador.

Para que se produzca esta cesión es necesario el consentimiento expreso y por escrito del arrendador a través de un anexo de contrato de alquiler. La subrogación es la ocupación de la posición del arrendatario por otro nuevo, el cual tendrá los mismos derecho y deberes que el anterior.

En el cambio del nombre del arrendador en el contrato de alquiler el nuevo arrendador se subrogará en la posición del antiguo. No hará falta un anexo de contrato de arrendamiento por cambio de arrendador. Este cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento puede producirse mortis causa o inter vivos.

Una de las cláusulas más importante de un contrato es su duración, y como decíamos antes si el contrato es verbal tendrá una duración mínima inferior a la habitual. Por ello, es importante redactar un contrato y fijarnos bien en la cláusula que impone su duración mínima.

La duración mínima del contrato de arrendamiento es importante ya que afectará tanto a las prórrogas, como a la renovación o no del contrato. Y al mismo tiempo condicionará el momento de finalizar el alquiler y el plazo de aviso.

Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler

La duración de un contrato de alquiler es una de las cláusulas más importantes de este, puesto que de su duración pueden depender las prórrogas e incluso a ello puede estar asociada a una indemnización económica para el arrendatario, de la que saldrá favorecido el arrendador. La duración del contrato de alquiler de vivienda, es de tres años según viene regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; este plazo se puede prorrogar, y lo normal en la práctica es que sea por períodos de un año.

Por eso, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en cuanto a las prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda, que si ninguna de las partes se hubiese notificado a la otra, con al menos treinta días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

Estas prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda continuarán hasta que una de las dos partes ejerza su derecho a la no renovación del contrato.

Claro, que tenemos que diferenciar la duración del contrato de alquiler de vivienda con la duración del contrato de alquiler de temporada, puesto que en la práctica se tienden a confundir, y no debe ser así, puesto que nos encontramos ante dos tipos de contrato de arrendamiento diferente.

Otro tipo de contrato muy habitual actualmente es el contrato de alquiler de habitaciones. Cada vez es más normal subarrendar una habitación de una casa para buscar unos ingresos extras, y esto es legal si se realiza el contrato de alquiler correspondiente, dependiendo de la duración. También hay que tener en cuenta, que si quieres alquilar una habitación y la casa en la que vives es alquilada, el propietario de la vivienda debe saberlo y permitirlo en las cláusulas del contrato de alquiler de la vivienda.

¿Puedo subarrendar una habitación?

Si, pero tendrás que tener en cuenta lo siguiente. El propietario de la vivienda está facultado para percibir un aumento de la renta en caso de que se lleve a cabo un contrato de subarriendo de una habitación, que le supondrá obligación fiscal de tributar por ello como un rendimiento de capital inmobiliario en su declaración de la renta.

Y, no olvidemos que es aconsejable para todo aquel que subarriende, que suscriba un contrato para alquilar una habitación en esa vivienda, puesto que el subarrendatario deberá declarar este subarriendo ante la agencia tributaria y tributar por esa renta dentro de su renta general.

Es aconsejable que si el arrendador no va a permitir al arrendatario subarrendar una habitación en su vivienda, esta prohibición se especifique claramente en el clausulado del contrato de arrendamiento que les une, ya que en caso de incumplimiento de esta prohibición por parte del arrendatario el contrato podría ser resuelto por el arrendador.

Tanto en el momento de redactar la cláusula referente a la duración del contrato o al tipo de contrato, deberemos de tener cuidado con la inclusión de cláusulas abusivas.

Las cláusulas abusivas más conocidas en el mundo inmobiliario son las referentes a las hipotecas, como las cláusulas suelo.

Pero en el contrato de alquiler también encontramos algunas cláusulas abusivas que debemos anular si detectamos en nuestro contrato. Para no sufrir un prejuicio por una cláusula abusiva lo mejor es que el contrato sea redactado por un profesional y que vele por los derechos de ambos.

Qué son las cláusulas abusivas

En el caso de las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler, estás serán nulas cuándo limiten derechos del arrendatario; algunas de ellas serían:

• La firma de contratos de arrendamiento por un plazo de 11 meses, cuando en realidad se van a prorrogar, puesto que se considera que se está revistiendo como un “contrato de temporada”.
• No permitir la prórroga legal en el contrato.
• La obligación al inquilino para que conserve la vivienda dentro de las obligaciones de conservación que corresponden al propietario.
• Imponer al arrendatario la obligación de dejar acceder al arrendador a la vivienda.

Debemos tener en cuenta que la declaración de una cláusula abusiva y, por tanto, nula, no anula el contrato íntegramente sino únicamente esa cláusula, tanto si estamos ante cláusulas abusivas en las hipotecas, como ante cláusulas abusivas en los contratos de alquiler.

Al mismo tiempo que tenemos que tener cuidado con esas cláusulas abusivas, debemos de fijarnos muy bien en las cláusulas sobre la duración del contrato. La ley marca unas pautas que deben cumplirse, pero es importante aclarar entre arrendador y arrendatario las intenciones de ambos. De esta manera, será más fácil para las dos partes saber cuando deben avisar en caso de querer rescindir el contrato, renovarlo o incluso prorrogarlo.

A continuación hablamos de los plazos habituales de duración de un contrato de alquiler.

La renovación o prórroga en el contrato de alquiler

La duración de un contrato de arrendamiento es acordado por las partes libremente, y dependiendo de la duración, la prórroga obligatoria o renovación automática del contrato ocurrirán en momentos diferentes.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración menor a tres años, llegado el momento de vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por periodos de un año hasta cumplir mínimo los tres años de alquiler, y si ninguna de las partes lo rescinde se realizará una prórroga tácita hasta el cuarto año.

Actualmente tras los seis primeros meses el inquilino también puede dejar el piso si avisa con 30 días de antelación y no tendrá que pagar ninguna indemnización a no ser que esta se estipule en el contrato.

Para renovar el contrato de alquiler tienen que ocurrir dos cosas: primero, que ninguna de las partes ejerza un desistimiento del contrato de arrendamiento, y segundo; haber agotado la vía de las prórrogas.

Para rescindir el contrato de alquiler antes del momento de su finalización el inquilino debe enviar una carta al propietario avisando de la fecha en la que quiere cancelar el contrato de alquiler.

Para asegurarnos de que la comunicación llega a su destinatario y poder demostrarlo la mejor opción es enviar un burofax con la carta de recisión del contrato de alquiler con acuse de recibo certificación de texto.

En nuestro post podrás encontrar un modelo de preaviso de fin de contrato de arrendamiento, pero si tienes dudas puedes preguntar a uno de nuestros profesionales.

Cómo rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo

Si el contrato de arrendamiento se ha firmado antes del 6 de Junio de 2013, el arrendatario podrá dejar la vivienda tras la primera anualidad o las sucesivas, y en caso de incumplimiento deberá indemnizar al propietario con los meses que resten por cumplir hasta la nueva anualidad.

Si el contrato de arrendamiento se ha firmado después del 6 de Junio de 2013, que es la fecha de entrada en vigor de la Ley de Fomento del Alquiler, el arrendatario puede cesar el contrato tras los primeros seis meses, avisando con treinta días de preaviso; teniendo en cuenta, que se regula una indemnización a favor del propietario equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato, si llegan a pactarla.

En el caso de que tu vivienda habitual es alquilada podrás desgravarlo de tu renta si cumple con ciertos requisitos. Las casillas que debes cumplimentar para la deducción son las:

• 507 Parte estatal deducción alquiler vivienda habitual
• 508 Parte autonómica deducción alquiler vivienda habitual
• 634 Cantidades satisfechas como alquiler
• 635 Importe deducción alquiler

La deducción de la renta por alquiler es incompatible con otras deducciones relacionadas con los inmuebles. Además sólo puede considerarse vivienda habitual una única casa a efectos fiscales.

¿Desgrava el alquiler del piso?

Efectivamente, según la actual ley IRPF, el alquiler de la vivienda habitual puede aplicar una deducción en nuestra declaración.

Pero debemos conocer el concepto que tiene el ministerio sobre vivienda habitual y es toda aquella edificación que cumpla con una serie de condiciones.

1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
3. Conceptos (inmuebles) que se consideran vivienda habitual, a efectos de la deducción en alquiler renta:

• Los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha.
• Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con ésta, con el máximo de dos.

Al igual que pensamos en desgravar la renta del piso de alquiler, tenemos que declarar el alquiler y la renta a Hacienda. Si no lo declaramos es bastante sencillo que Hacienda se entere de que esa vivienda se encuentra alquilada por diferentes medios:

• Accediendo a los datos de consumo de luz y gas.
• Con los datos del catastro que se presentan en la declaración de la renta.
• Si el inquilino declara el alquiler y el arrendador no lo hace.
• Si el inquilino identifica su vivienda alquilada como la habitual.

¿Hay multa por no declarar alquiler de una vivienda?

Habrá una sanción de hacienda por no declarar el alquiler, ya que tras realizar las oportunas comprobaciones, abrirá un expediente sancionador, enviando una declaración complementaria:

• Por un lado, al propietario de la vivienda por haber ocultado los ingresos correspondientes al arrendamiento.
• Al inquilino si se ha beneficiado de la devolución correspondiente a la desgravación por arrendamiento obtenido de forma indebida.
• En ambos casos deberán abonar a hacienda, por no declarar el alquiler y la renta:

1. El importe de los rendimientos obtenidos, es decir, de las rentas.
2. Los interés de demora que correspondan desde la fecha en la que procedieron a ello.
3. La oportuna multa o sanción.
4. Perderán cualquier posibilidad de beneficiarse de deducciones fiscales si les hubieren correspondido de haber procedido a declarar el alquiler y la renta correctamente.

Esta sanción puede resultar muy cara en función de cómo hacienda considere la actuación defraudadora, si leve, grave o muy grave, y que puede llevar desde el 50% al 150% del importe dejado de declarar.

Por lo tanto, es importante firmar un contrato de alquiler por escrito, revisar las cláusulas y asegurarnos de que ambas partes declaran este alquiler. Pero también tendremos que aclarar algunos asuntos como si es obligatorio tener un seguro del hogar.

Cada vez es más habitual que tanto propietario como inquilino cuenten con un seguro del hogar por si ocurre un problema en la vivienda. En el caso de que la vivienda tenga un desperfecto por un accidente, como la rotura de una tubería, el seguro se ocupará de la reparación. Sin embargo, dependiendo de la situación la reparación la pagará uno u otro.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

El Articulo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que es obligación del arrendador de una vivienda entregar el inmueble en condiciones óptimas para la habitabilidad. Esto quiere decir, que debe entregar la vivienda con suelos, techos, paredes, ventana, baños, mobiliario, electrodomésticos y enseres en perfecto estado y funcionamiento.

Recuerda comprobar antes de alquilar la vivienda de que el propietario cuenta con un Certificado Energético y una Cédula de habitabilidad.

Igualmente es obligación del arrendador de una vivienda, realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en perfecto estado.

Es obligación de los inquilinos, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, todas aquellas pequeñas reparaciones necesarias producto del desgaste por el uso natural y ordinario de la vivienda. De igual manera, si un daño fuera causado expresamente por el inquilino, los costos derivados de su reparación o reposición, correrá por cuenta del inquilino.

Durante el alquiler puede darse cualquiera de las situaciones, en las que la reparación sea obligación del inquilino o del propietario. ¿Pero qué ocurre con los desperfectos que podemos encontrar en un piso después del alquiler?

En algunas ocasiones la fianza del alquiler puede servir para pagar esos desperfectos, y si ambas partes están de acuerdo se repararán con ese dinero. En caso de no ponerse de acuerdo habrá que reclamar.

Desperfectos de un piso después del alquiler

Para poder reclamar el coste de los desperfectos producidos por inquilinos indeseables, no nos queda mas remedio que realizar una demanda vía judicial. Pero para tener unas mínimas garantías de éxito, deberemos tener en cuenta que necesitaremos una documentación mínima que acredite nuestra situación.

Como mínimo deberemos disponer de un contrato de alquiler firmado por el arrendador y el arrendatario. Si no disponemos de este contrato va a ser muy complicado demostrar nada ante un juez.

En segundo lugar deberíamos contar con un listado de los desperfectos ocasionados. Para que este listado tenga validez debe ser realizado por un perito especializado en siniestros. Podríamos contratar los servicios de un arquitecto técnico para esta tarea.

El pago de las reparaciones suele ser un “dolor de cabeza” para los propietarios que desearían que no hubiese ningún incidente en la vivienda que tienen alquilada, mientras que los inquilinos suelen sentirse preocupados por la devolución de la fianza cuando se acerca el final del contrato de alquiler.

En principio si no hay ningún problema tienen que devolverte la fianza y es algo justo para ambas partes, pero en caso de que te corresponda la devolución y está no se lleve a cabo puedes reclamar por ella. En caso contrario, si hay un desperfecto en la vivienda, tendrás que entender que esta fianza la depositaste por si se daba un problema de este tipo.

El casero no me devuelve la fianza, qué hago

Tenemos que comenzar teniendo claro en qué consiste la fianza del propietario en un piso de alquiler, puesto que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Y, esta fianza debemos considerarla una garantía que el propietario del inmueble tiene sobre los posibles desperfectos que se pudieran ocasionar en el inmueble durante la duración del arrendamiento. Por ello, es muy importante partir de un hecho, y es que la fianza, en principio y por definición no garantiza el impago de rentas.

Si se denuncia por la fianza al propietario con el fin de recuperarla, y alega que no la devuelve porque había desperfectos, hay que exigirle que lo demuestre con las facturas de reparación de sus desperfectos que alega.

En caso de que el casero siga sin devolverte la fianza puedes reclamar y llegar a un procedimiento judicial. Pero piensa que en muchos casos si llegáis a un acuerdo entre las partes antes de llegar a una demanda será más rápido, fácil y probablemente más barato.

En el caso de que el casero retenga tu fianza sin razones de peso puedes pedir ayuda a un perito para que demuestre el buen estado del inmueble, y a un abogado que te ayude a redactar la reclamación y hacer un seguimiento.

Cómo reclamar la fianza del alquiler

Es muy habitual que el arrendatario se vea en la situación de que no le quieren devolver la fianza del alquiler, por lo que, en este caso, tiene que iniciar los pasos para obtener su devolución cuánto antes; por eso, debe enviarle al arrendador un burofax.

Si a pesar de enviar el burofax, el arrendador continúa con la negativa a la devolución de la fianza, habrá que presentar un procedimiento judicial, al que se tiene que acompañar el contrato de arrendamiento y todos los documentos relativos al contrato de los que disponga, incluido el burofax.

Y, el arrendatario no puede pasar por alto, que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incrementa el importe de la fianza en el interés legal del dinero, si el arrendador no se la devuelve en el plazo de un mes desde que le entregó las llaves.

Lamentablemente, es muy frecuente en algunos casos el impago por parte del inquilino y en otras del propietario. Por lo que, lo mejor en ambos casos es una buena redacción del contrato por parte de un profesional, una buena documentación y llegar a un acuerdo entre las partes en primera instancia sin tener que llegar a un procedimiento judicial.

La devolución de la fianza es un tema que preocupa generalmente mucho al inquilino cuando esta a punto de finalizar el contrato de alquiler, mientras que cada año la mayor preocupación suele ser la incertidumbre de la subida de la renta.

Para saber si como propietario puedes subir la renta y como inquilino si puede afectarte una subida del precio del alquiler, tendréis que revisar vuestra copia del contrato de alquiler y buscar si existe una cláusula específica que hable sobre esto. Ya que la renta actualmente no puede revisarse si no se pacta entre las dos partes al firmar el contrato.

¿Me pueden subir el alquiler?

Para tener una idea de lo que un propietario puede llegar a subir el precio del alquiler, hay que examinar la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula todo lo relativo a alquileres y las modificaciones que se han ido introduciendo en los últimos años.

Una de las modificaciones mas importantes se produjo con la entrada en vigor de la ley 4/2013 de flexibilización y fomento del alquiler, y que recoge que el precio de la renta se puede actualizar libremente entre casero e inquilino, sin la obligatoriedad de referenciarlo al IPC.

Así pues, es bastante importante revisar nuestro contrato de alquiler y averiguar en qué fecha fue realizado, ya que las subidas del alquiler pueden variar según si el contrato se hizo antes o después de abril de 2013.

Existe un límite legal para la subida de alquileres, en ningún caso este incremento anual puede superar el 20% de la renta establecida.

Como comentábamos, desde el 6 de Junio de 2013 el incremento se pacta libremente por las partes a la firma del contrato, de manera que ya no será obligatoria la actualización los primeros 5 años.

Si en el contrato de alquiler se indica que se dará ese incremento de la renta debe decidirse el índice que servirá para calcular ese incremento de la renta. Si no se indica el índice se utilizará el más habitual.

¿Cómo se calcula la subida del IPC del alquiler?

En ocasiones, cuándo arrendatario y arrendador se encuentran ante la firma de un contrato de arrendamiento, el arrendatario quiere conocer cuánto le pueden subir el alquiler; por lo que debe saber, que desde la publicación de la Ley 2/2015, de Marzo, de desindexación de la economía española, en los contratos firmados desde el mes de Abril de 2015, el IPC ha sido sustituido por el IGC (Índice de Garantía de Competitividad) para los alquileres de vivienda.

Así, se ha de conocer que el IGC es el dato corregido del IPC armonizado de la Eurozona, que está entre el 0% y el 2%, que decide el Banco Central Europeo.

Por otro lado, con independencia del índice de referencia que se aplique, el IPC o el IGC, puede darse la situación que con su cálculo la renta deba ser rebajada, por lo que, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato de arrendamiento la renta se verá disminuida.

Para redactar un contrato de alquiler que tengan en cuenta estas cláusulas lo mejor es acudir a un profesional que nos ayude en todo el proceso. Al mismo tiempo, es muy interesante que la Agencia Inmobiliaria que seleccionemos nos acompañe en todo el proceso para que nos ayude a realizar bien todos los trámites.

Las agencias inmobiliarias pueden ayudarnos a alquilar o vender nuestro inmueble de manera rápida y sencilla, además de más segura. Pero habrá que tener en cuenta que en algunas ocasiones la inmobiliaria nos pedirá exclusividad inmobiliaria sobre el inmueble en cuestión.

Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria

Lo normal, es que el agente inmobiliario quiera realizar la transacción firmando previamente un contrato de exclusividad.

Si nos ponemos en su posición es lógico, puesto siempre existirá la tentación de que el propietario una vez que conoce que la agencia inmobiliaria ha encontrado un posible inquilino para ese inmueble, intente saltarse a la agencia y negociar directamente con él.

Por eso, es evidente, que ante esa inseguridad las agencias inmobiliarias quieran “blindar” su trabajo con la firma de contratos inmobiliarios, que lo normal es que sean en exclusiva.

La firma de un contrato de exclusividad únicamente trae ventajas, y entre ellas voy a destacar las siguientes:

• Asegurarse que está tratando con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) cualificado.
• Respecto a los honorarios de la agencia, estos quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.
• El inquilino se sentirá más protegido, puesto que así se regularán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes.
• También es importante su firma, puesto que llegado el caso en el que nos encontráramos ante actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, ambas estarán más protegidas.

Si os encontráis ante la firma de un contrato de alquiler de vivienda, tanto si sois los inquilinos como los arrendatarios, es importante que os informéis antes de firmar para aseguraros de que todo está bien. Si tienes dudas sobre el contrato de alquiler puedes revisar nuestros post del blog o realizar consultas en nuestro apartado de preguntas a expertos.

En Certicalia encontrarás toda la información sobre el contrato de arrendamiento de vivienda o podrás contactar con profesionales que resuelvan tus preguntas para alquilar un piso y te ayuden durante todo el proceso.